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桃園八德2新興區比聲量！「這裡」發展條件不可小覷
好房網News記者林和謙

桃園八德火熱房市熱區有兩個，就是大湳廣豐生活圈的廣豐重劃區、八德區公所生活圈的擴大重劃區，因為房價更親民、生活機能漸成熟，近年來包括桃園、不少雙北市民眾會到此購屋。永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東周亞威表示，大湳廣豐生活圈更靠近桃園區市區，整體周邊商圈熱絡，買房詢問度高，而八德擴大重劃區因為房價更具吸引力、新古屋社區單價平均落在2字頭，又有新醫院未來將進駐，增添區域房市吸引力。

八德這兩個房市熱區近年的討論度高，交易量不少，大湳廣豐生活圈以廣豐新天地及大湳商圈為中心，鄰近桃園、龜山及新北市，交通方面鄰近大湳交流道，有捷運綠線G4、G5站設置。八德區公所生活圈以八德區公所為中心，範圍涵蓋整個八德擴大重劃區，在多年發展後，逐漸由舊市區為中心向周邊區域發展，並有捷運綠線G1、G2站點，生活機能提升許多。

周亞威指出，大湳廣豐生活圈當地擁有國泰集團買下的廣豐新天地置地生活廣場、大潤發、全聯、大湳森林公園等，區域生活與休閒機能較成熟，廣豐重劃區有不少大樓社區，該區域開發較飽和，屋齡多落在5～10年，平均交易單價27、28萬至33萬元左右；而離未來桃園捷運綠線「大湳站」車程不到5分鐘的義勇街，屋齡20到30年左右的3房及2房中古大樓，也是不錯的選擇、詢問度頗高。

談到八德房市，常有人會將大湳廣豐生活圈的廣豐重劃區及八德區公所生活圈的擴大重劃區做比較，這兩區域都有便利的綠線捷運站點設置，加上區域機能明顯進步、方便度大大提升，成為民眾購屋的好選擇之一。周亞威表示，八德擴大重劃區目前預售案平均單價約在35萬元，視建商品牌及建材而有價格些微差異，若是屋齡5年～8年的大樓社區，平均單價都在2字頭，多落在25萬至27萬元左右，算是親民價位。

八德擴大重劃區擁有更新穎街廓、新大樓林立，環境及機能不錯，除了桃園、雙北民眾會來此購屋，甚至有一些竹科人也被這裡的較親民房價吸引、而到此買房居住，開車上班；另外也有不少土城、三峽、樹林區域的民眾，考量房價及具地緣關係，而會選擇到八德擴大重劃區買房。

周亞威指出，八德擴大重劃區除了擁有成熟的八德區公所生活圈機能，並有連鎖大賣場可供採買，也有多路線公車、客運，未來還有捷運綠線、大鶯豐德交流道…等建設利多，對於交通助益又更大，整體機能成熟，加上，之後的區域發展值得期待。此外，長榮健康醫療社團法人八德長榮醫院園區已在今年10月底舉辦動土典禮，長榮醫院位於八德擴大重劃區內、鄰近捷運G02站，院區預計2026年中完工啟用，屆時將為當地民眾挹注更多醫療資源。

房市變天！交易量腰斬剉咧等　專家斷言「只剩降價這條路」
好房網News記者戴鈺純

從2022年開始，美國聯準會（Fed）連續升息15碼、烏俄戰爭開打、兩岸關係等變因，為房市帶來諸多不確定性。而大眾最關心的，莫過於「房市真的退燒了嗎？房價要跌了嗎？」，全球高通膨持續，貨幣緊縮也讓經濟復甦力道放緩，金融市場出現震盪，這些種種的壓力，也確實嚴重影響民眾購屋行為與態度。

從觀察七大都會區今年第三季的預售屋交易量，與去年同期相比形成「價漲量縮」格局。整體而言，第三季度的預售屋買氣驟降，下滑了49.2％，幾近腰斬；而減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。

另外，從財政部每年度統計的契稅與土地增值稅數據當中，可以觀察出各地房屋交易量表現，根據最新資料顯示，全國1到8月契稅與土地增值稅雙雙減少，其中契稅累計實徵金額達106億，比去年減少4％；土地增值稅為669億，比去年減少約8％。不僅如此，今年10月的個人房地合一稅收為27.6億元，也已連續五個月衰退，更創下近8個月以來的新低，房市退燒跡象有此可見。

清華大學科管學院榮譽講座教授張金鶚分析，從金融機構角度觀察購屋者房貸及建商的土建融資料，可明顯感受到房市的變化，越來越多的訊息顯示房市不景氣的趨勢慢慢浮現，基本上就是房市的供過於求，而明年恐怕更不樂觀。過去景氣蓋了許多房屋，並炒高了房價，加上產品定位及個案區位不佳，導致供給過多且不當。另外，自住者在所得及家戶增加有限下，投資客在過高的房價及資金週轉成本下，無利可圖，使得不論自住或投資需求越來越減少，導致新推個案的銷售率越來越差，房市空餘屋越來越多，甚至傳出爛尾樓事件，而在無法消化的情況下，那當然只有降價這條路。

張金鶚說，再加上國內、外的資金越來越緊縮，利率也不斷調升，建商及購屋者的資金周轉成本也不斷增加。在「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格」壓力下，房價下跌的壓力當然也會越來越大。因此，張金鶚認為，隨著社會大眾的預期心理及整體大環境的不景氣，骨牌效應將產生，進而造成越來越多個案及金融機構的困擾，房市未來可能反轉！


 

【地產專欄】徐佳馨:升息大利空 2023房市拐點浮現

轉眼間，2022年就到了尾聲，這一年無論國際和台灣都發生不少大事，在疫情趨緩，各國逐漸解封，經濟活動逐漸回歸下；卻同時發生讓眾人跌破眼鏡的俄烏戰爭，打亂全球供應鏈；美國為打通膨，透過快速升息讓全球金融市場大震盪；台灣的紛擾也不少，年初的花蓮地震再次喚醒民眾對地震的恐慌與都更的覺醒，對岸首次越過海峽中線，兩岸關係進入前所未有的緊張；在經濟面上，央行連續升息、股市由牛入熊等等，對房市來說，2022年是一個不安且震盪的一年。

房市豬羊變色，升息成為大利空

在今年三月之前，台灣房市一片大好，對業者而言，因為疫情下造成的工料雙漲，加上原本土地價格就不低，有了漲價的理由，加上消費者擔心在通膨壓力下，房價會越來越高，恐慌心態下積極進場，使得第一季六都移轉棟數為6.49萬棟，較2021年同期的成長4％，同時第一季的移轉棟數創下11年以來同期新高，尤其是新北與南台灣的台南、高雄，第一季移轉的年增成長幅度都達7％以上，交出亮眼成績單。

殊不知，在這榮景下，因應美國聯準會升息不斷，台灣央行在第一季理監事會中宣布升息一碼，高過各方預期的幅度使得輿論大嘩，同時因台灣升息落後美國，勢必得急起直追，購屋者發現苗頭不對，想等待房價修正的預期心理下，讓房市交易在三月之後交易再無亮點，一路慘澹到年底。
 

房價向下拐點浮現，出手時機到了嗎？

經歷了大半年疲軟交易量，賣方心中也有壓力，成屋個案出現議價空間並不稀奇，還有個案願意直接降低開價，只求順利脫手，這種狀況不僅出現在中古屋，鐵板一塊的預售市場也有中南部個案願意降價求售，對於很多購屋人來說，面對新的一年，是不是準備出手了呢？

確實，2023年可能是近三年最佳的議價時間，不過因為景氣由多轉空，加上建商成本大幅增加，建議購屋人如果要買預售屋，宜選擇規模大的業者，避免買到爛尾樓；成屋雖然因為看得到也比較有保障，但是要特別注意，急賣個案是否有產權問題或是屋況瑕疵，建議最好透過專業房仲業者或是地政士協助把關，避免買到無法過戶或無法居住的房子，賠了夫人又折兵。

 

Q3房市量急縮、房價將反轉？ 專家揭3個關建點
文/記者朱語蕎
 
根據統計，今年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後新低紀錄，且連續6個月跌破三萬棟，市場開始臆測房價是否面臨反轉？房市趨勢專家李同榮指出，第三季交易量雖然急縮，但面臨房價反轉下跌端視三大關鍵因素，包括股市表現、兩岸局勢、疫情控制。

據內政部統計，全台1～9月移轉總數為243,931棟，比較去年同期減少4948棟，微幅縮減1.99%：第三季全台合計移轉73,129棟，比上一季減少12,897棟，縮幅達15%之多，同時今年已連續6個月跌破3萬戶，因此市場一片悲觀氣氛。

李同榮指出，去年是此波房市技術循環的主升段，價量齊揚，但平均每月交易量也才在3萬戶邊緣，因此今年在七大利空齊襲下，指望每月交易量超越3萬戶本來就不容易，更何況第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊，交易量急縮達15%，但這將是今年季交易量的最低點，房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫，全年交易量預測不會低於32萬棟，最有可能是在32～32.5萬棟之間，甚至更高。

李同榮表示，判斷此波房市多頭會不會提早結束，今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素：

一、股市表現是否持續探底？

今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達3成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，就有助剛性需求的資金活水。

二、兩岸關係是否持續惡化？

第三季在兩岸軍演的心理威脅下，嚴重影響房市購屋置產信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。中國二十大之後，預期習近平會在領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

三、疫情是否持續蔓延？

9疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長10天以上，因此，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度。

李同榮認為，影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機，預期第四季房市交易量在76,000~78,000棟之間。

至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。

投資產能六都最強 桃園從工業聚落華麗變身
文/記者朱語蕎

桃園近年除了人口持續正成長，也是各大企業投資的首選，投資台灣三大方案中，包括台商回流、企業根留台灣、中小企業創新投資等，累積至今年9月，全台已核定1兆8千多億元，其中有3千5百多億是選擇桃園投資，約佔整體兩成，顯見桃園的投資環境深獲投資人青睞。

市長鄭文燦說，對於產業投資，桃園也對接經濟部，落實協助企業投資，以「單一窗口 全程陪伴」，包括土地取得、建照使照和營運使照申請、用水用電申請、聯外道路規劃，甚至是日後的員工招募，通通一條龍服務，這樣的機制設計，可讓投資更加順利。

鄭文燦說，桃園的成長，經濟力和就業力是很大的基礎，也因為投資金額增加，讓桃園工業用地逐漸不足，對此市府積極加速工業地釋出，包括工業區立體化方案，可有50%容積獎勵，工業用地毗鄰擴大案，最多可擴大至1.5倍。

另外市府也積極開發新的產專區，鄭文燦表示，像是航空城計劃就提供380公頃產專區，以及70多公頃自由貿易區，近期招商的9塊基地中，有7塊順利標出，都是知名企業得標，代表大家對桃園未來十分看好。

目前有超過10個產專區正在開發中，都已經全部核定，可望在下一屆市長任內完成，將提供超過300公頃的產業用地，幾乎每個生活圈都有，讓企業可以充分選擇，也促進就業市場的區域平衡。

此外，桃園也積極規劃高科技投資，像是龜山的華亞工五工業區擴大案，竹科龍潭基地擴大案等，都已有初步進展，鄭文燦說，整個桃園投資類型還是以高科技、電子業、電動車、綠能產業為主，工業產值達3兆台幣，一旦新的產專區完成，桃園競爭力勢必提高。

鄭文燦說，桃園是一個很好的投資亮點，他已把許多的產業擴大計劃都規劃好，未來4年內完成絕對沒有問題，希望讓台商、在地或跨國企業，在選擇據點時，能優先選擇桃園，許多國立大學也積極來桃園設立分校、醫院或產學研究中心，包括清大、北科大、陽明交通、中央大學等，桃園不會只是一個工業聚落，會是以一個永續城市的經營格局，發展的亮點城市。


桃園未來將提供超過300公頃產專區，涵蓋多個生活圈，讓企業有更多選擇，也平衡區域發展。

桃捷綠線周邊　這站房價最親民
2022年10月30日
 
桃園捷運綠線正在興建中，推升買賣雙方的預期心理，許多購屋族會超前部署選擇捷運沿線購屋，桃園市桃園地政事務所統計今年第二季捷運綠線沿線站點周邊地區價量分析，中古大樓均價最低在八德區的G03站單價17.3萬元，在地房仲表示，該站周邊屬舊商圈，不屬於重劃區域，因此房價基期仍低，不過因為大樓不多、釋出量較少，只要一釋出，詢問度高。

桃園捷運綠線貫穿八德、桃園、蘆竹及大園等區，桃園市桃園地政事務所統計今年第2季捷運綠線沿線21個站點周邊500公尺內地區進行價量分析，屋齡6年以上且11層樓以上的住宅中古大樓均價最高於G10、G11站周邊的桃園中正藝文特區，均價最低則在八德區的G03站單價17.3萬元。

信義房屋八德介壽店店長吳健揚表示，捷運綠線G01-G05站都在八德區，G01-G02站位於八德擴大重劃區內，G04站有聯開大樓開發案、G05站位於八德廣豐重劃區，都有較多新大樓，而G03站則位於八德兩大重劃區之間，有部分農地、廠房，並以2-30年透天厝、3-40年公寓產品居多，部分中古大樓多為屋齡10年左右電梯大樓，單價較為親民。

吳健揚表示，G03站周邊鄰近舊街區，主要幹道介壽路為八德最早發展的地方，生活機能俱全，有全聯購物中心、麥當勞等美食餐飲店林立，且上國道2號八德交流道也不遠，又有捷運綠線未來捷運站，具備交通優勢。

吳健揚分析，因為八德擴大重劃區與廣豐重劃區房價已高，廣豐重劃區已站穩3字頭，而八德擴大重劃區則是2-3字頭，區內有10餘座公園，有綠線中壢延伸線、大溪延伸線等工程規劃，以及青少年活動中心等建設，交易最為活絡。許多有地緣關係的購屋族一路看兩大重劃區從1字頭到3字頭，對房價增長的認知差距太大，會選擇到G03捷運站一帶找房，車程只差3分鐘，但房價較為親民。

桃園買氣不墜  前3季每百戶近4戶買房
文/記者朱語蕎
 
今年房市交易降溫，六都今年前三季家戶購屋比跟去年同期比較，除了台中小幅增加、桃園持平，其他四都皆下降，台南、高雄降幅最明顯，今年買氣最強依然是桃園市，連3年每百戶就有近4戶買房。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，今年3月份央行大舉升息1碼，拉開升息循環序幕，房市買氣立刻受到衝擊，買方擔心利率升升不息，購屋計劃放緩，故表現區域買氣的家戶購屋比持平或下降，台中因交屋量挹注，成為六都中唯一家戶購屋比成長的都會區。

各都家戶購屋比桃園市買氣最高，今年前三季家戶購屋比3.8%，表示平均每一百戶中有3.8戶買房，台中市今年家戶購屋比3.6%，是六都中唯一逆勢成長的區域，南二都今年前三季家戶購屋比降幅較明顯，台南市購屋2.5%，年減0.3個百分點，是降幅最大的區域，高雄市家戶購屋比2.6%、年減0.2個百分點，雙北家戶購屋比都下降0.1個百分點，新北市2.9%，台北市2.1%。

台北市這幾年人口外移嚴重，但家戶購屋比仍然是六都最低者，郎美囡分析，桃園市從航空城到機捷建設話題不斷，這幾年也成為企業設廠、物流中心的重點區域，造就當地就業機會，幾年來各個重劃區推案多，家戶購屋比能維持高檔。

反觀南二都近幾年標榜科技園區議題，話題響亮，房價受資金拉抬漲勢猛烈，然而今年全球經濟反轉下行，各國央行緊縮貨幣，連帶影響投資人信心，加上央行升息後財務槓桿效果不佳，買方現階段不敢貿然挺進價格已翻漲的題材熱區，影響區域買氣。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房價上漲及央行升息，壓縮買方購買力，若價格沒有讓利空間，買方購屋意願自然低，雖然升息後房貸利率跟過往歷史記錄比較仍處低檔，但交易很難樂觀，今年各區域成交量普遍下修，此外，今年底除升息話題外，經濟衰退山雨欲來，第4季的買氣可能也不盡理想。

「這」安全工法效應發酵！危老重建案更好走
好房網News記者林和謙

台灣位處地震帶上，近來地震頻頻發生，讓不少民眾心生畏懼、擔憂住家的結構是否安全。一直致力於建築安全之路的建築安全履歷協會創會理事長戴雲發創造的「Alfa Safe柱中柱」、「Alfa Safe系統牆」施工法，已實際運用在社會住宅、多區域新建案的建築工法上，而桃園平鎮一號社宅也是首次的公共工程與該工法合作，「Alfa Safe耐震系統工法」技術服務於平鎮一號社宅施作，讓該案也獲得耐震建築標章。戴雲發指出，在安全建築工法逐漸受到民眾與業者信賴後，目前我們也持續推動危老重建案，這是一條需求量大、也值得去走的路

「AlfaSafe柱中柱」結構工法，擁有外柱內柱、柱中有柱的強化工法，達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的結構韌性度；Alfa Safe工法經過國家地震中心測試， Alfa Safe柱中柱抗震韌性比傳統工法提升1倍，讓房屋整體結構更穩固及安全。

國內房價攀升幅度大，動輒數百萬、上千萬的房價，讓許多民眾要買間房都頗辛苦，努力用好幾年積蓄買下一間房子後，若出現漏水、屋況有瑕疵，都會影響居住品質，甚至如果出現結構問題，對居住安全影響更是甚鉅，住戶內心也會非常痛苦。被喻為「結構安全傳教士」的戴雲發，多年來一直宣導建築結構安全品質透明化的重要性，強調建築的規劃設計、施工品質都要並重，並推動與建立建築安全履歷規範，一路走來已近20年，而「Alfa Safe耐震系統工法」目前在全台有300個建案採用。

戴雲發表示，從小就發現自己非常喜愛建築、房子結構相關的事物，因此都會自己去接觸與研究，小時念書時就幫忙家裡蓋農舍、豬舍，之後就持續往結構技師的路來走及深耕，並逐漸意識到建築安全的重要性，「我自己當結構技師多年，想要有更完正的技術、理念及知識整合 ，所以後來打造Alfa Safe耐震系統工法，並努力推動建築安全履歷」。

以蓋房子來說，戴雲發指出，傳統方式來做營建施工，不僅耗費工時，營建成本也造成大家無法預期及控管，一些施工品質上也不夠透明，民眾也較不安心；現在包括中央政府、地方政府及民間建築業者，必須共同來面對這問題，政府應鼓勵及推動營建業系統化、自動化的方向，來解決營建產業目前的困境並提升建築安全品質。Alfa Safe耐震系統工法首個建案從桃園大溪開始，並逐步拓展到桃園各區域及全國多個建案，並開放名種觀摩及參觀，施工過程一切透明，讓民眾及住戶完全放心。此外，戴雲發也榮獲「2021年城市工程品質金質獎」建築工程類工程技術金優獎殊榮，為建築工程類唯一榮獲工程技術獎項的得獎者。

目前在全台有300個建案採用Alfa Safe耐震系統工法，戴雲發與其團隊也正往危老重建案來推動，希望幫助更多危老案以安全工法重建、給予民眾更安心的居住環境，他指出，目前我們團隊在雙北市已有5、6個危老案已經簽約並動工，施工的安全品質可讓民眾放心，一切過程都透明看得到，從施工過程一直到完工、住戶入住，我們都會完整以影音與文字來記錄，到時每個案子都會有一本完整的紀錄書，就像住戶的傳家寶，非常珍貴。

戴雲發表示，國內超過30年的老住宅非常多、破400萬宅，現在我們團隊把重點放在危老重建案上，幫忙實施 、專案管理、合建都可以，力求整合完善並把品質做好，因為我們的安全工法的好評、施工透明，現在有不少地主主動找我們團隊要進行重建，這是一條可以走的長遠路，且需求量也很大。
 

房市冷卻「2縣市」仍暴衝！專家憂「餘屋危機」：恐淪最後一根韭菜
好房網News記者戴鈺純

根據最新資料顯示，全國1到8月契稅與土地增值稅雙雙減少，顯示全台房市交易量普遍下滑中，加上上半年疫情爆發、打炒房、升息及高房價壓力，明顯反應民眾購屋行為，且進一步觀察今年1～9月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為187,495棟，與去年同期年減1.4％，可見民眾買房能力逐漸下降。

根據六都會區分別公布的9月「建物買賣移轉棟數」，六都建物買賣移轉棟數月減4.2％，而除了桃園、台中外，其餘四大都會區均量縮。新北市月減7.8％，台北市月減12.4％，台南市月減12.9％最多，高雄市月減5.6％，而桃園市與台中市分別月增5.2％、1.8％。

進一步觀察1～9月六大都會區交易表現，整體交易量為187,495棟，與去年同期年減1.4％；其中一樣桃園市、台中市皆是六都中「不減反增」縣市，分別年增0.8％、6.5％。而其他像新北市年減1.5％，台北市年減1.3％，台南市年減9.8％，高雄市年減7.1％；另觀察歷年交易量可以發現，台中市今年1～9月建物買賣移轉棟數仍創近9年新高，桃園市也創近8年新高的表現。


觀察桃園、台中兩都，不管是9月表現亦或是截至今年度9月的交易量體皆成績亮眼，根據地政局數據統計，桃園市交易集中桃園區、龜山區、中壢區3區，分別是770棟、710棟和479棟。台中部分，主要集中在北屯區990棟、西屯區481棟和南屯區366棟。



全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，過去兩年房市熱潮由重劃區點燃，六都交易量體除了誰的宜居地段腹地大就能稱王，也在於重劃區的量體，像台中市就有外地人分不清楚，到底來到多少期的重劃區，桃園市也在北北桃一日生活圈帶動下，多見北客桃移，搶買桃園市各行政區遍地開花的重劃區案，雖然像是新北也有不少重劃區規劃，但價格高漲，且新北的移轉量體長期為六都之冠，成長幅度空間也會不比他都，至於南二都房市熱度雖強，總也不及北中四都，且南部先天地勢與開發上多有冷門蛋殼區段，均會讓過去兩年預售熱潮，遞延交屋潮的成績更凸顯在桃、中熱況上。

至於在行政區分析上，陳炳辰認為，桃園市、台中市上月交易前三強區域，本就是居住機能成熟，又擁好幾個主要重劃區，房價相比他區高，甚至為蛋黃房價區，但買氣不減，主因不脫投資風氣盛，兼具居住實際價值，新案交易量體也大，強者恆強，雖然在目前房市變動期，可能稍見盤整，但體質尚屬穩健，後況依舊看好。

但陳炳辰也提醒，部分重劃區住宅量體多，產品同質性高，若發展上仍依賴舊市區，自身機能不夠健全，僅為投資風氣帶動，易有餘屋危機，房市變動下有其風險，像竹科、青埔過去都曾經歷過冷靜期，一般民眾也勿跟風搶進，成為最後一根韭菜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年房市受惠於豐沛資金、低利環境、台商回流等利多匯集下，房市表現亮眼，雖短暫受本土疫情衝擊而交易量縮，但於疫情趨緩後，市場買氣迅速回溫。反觀今年，疫情仍未穩定受控，且全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數影響，經濟前景恐不樂觀。而國內景氣燈號連6綠，但再降1分就落入黃藍燈，第四季國內經濟景氣面臨挑戰，而消費者信心指數也創13年新低，此外，觀察8月五大行庫房貸利率已飆升至1.729％，創逾6年新高，加上央行於9月再升息半碼，後續房貸利率將再攀升，2％的房貸利率已為期不遠，若利率持續升升不息，恐衝擊民眾購屋意願




 

耐震性能與居住安全升等 迎國際永續建築潮流
文/記者林耀文

9月18日台東池上大地震，規模達芮氏6.8，為20年來第七大，再次激起民眾對於住宅安全的討論熱度。包括國際知名建築設計師、豪宅推案業者與房產業界咸認，提高建築耐震安全與居住舒適可兼顧，建築規劃設計、施工與品管落實，減少不必要資源浪費，除了利於結構承載輕量化，更能迎合國際永續建築潮流。
 
建築輕量化符合生活科學 回歸建築本質耐震又舒適

在國際獲得多項建築設計大獎的橙田建築室研所主持建築設計羅耕甫指出，提高建築耐震性能，回歸到建築設計本質，就是如何讓建築輕量化！未來建築「極簡化」的設計風格會逐漸興起，極簡建築強調就只是乾淨、視覺美感的建築，簡單的說，就是適度降低建築浮誇的石材、磁磚等外飾材料，也能改為採用塗料或單層LOW-E玻璃，同時運用高強度鋼材，減少樑柱斷面與減輕結構承載，讓建築回歸到「少即是多」的建築思想。

這樣的建築設計規劃，其實也可以為建設公司創造出「持久、有用、美觀」的建築設計裡三元素，凸顯建築的地標價值。在營造成本持續走高的狀況，同時面對土地以及工料價格上漲，在建築規劃與室內裝修部分，會開始趨向於「永續性極簡建築美學」的風格。

羅耕甫認為，永續建築不僅是時代趨勢，永續建築常與綠建築、生態建築並列討論，但無論是用何種名詞界定，它們共同的目標都是減少對生態與環境的衝擊，以人為本且建築與環境共融，即使在建築工料成本居高不下的情勢，仍然有建築設計能夠發揮節能、耐震與居住舒適的機會和空間。
羅耕甫表示，提高建築耐震性能，建物具備採光好、通風佳、節能、省水、減碳、綠化等特色，就已經擁有永續建築的架構，剩下的則是建築師如何用建築語彙，將建築本體的規劃與自然環境結合，以及讓室內居住空間格局最舒適化。一個好的建築師，可以透過設計的技巧，幫助建設公司規劃爭取最大的銷售面積，也可以同時創造住戶最佳的居住空間。 

建築耐震符合法規　落實現場監工把關

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台灣位處地震帶上，地震相當頻繁，民眾對於住宅安全性格外重視，如二手屋市場的「震後住宅」普遍價格較好甚至成為不少購屋族的基本條件，而對於921大地震最有感受的中部地區，建商在推案時，對制震工法多有著墨，尤其豪宅產品更以結構為重要訴求，以鋼構建築為例，不僅營造時間多出一般RC結構不少，每坪成本更至少增加5萬元，人力原物料大漲，更降低市場上蓋鋼骨大樓的意願。

不少結構技師咸認，建築耐震與居住安全的重要性宜擺在首位，因此在買房時，首先必須找有信譽的設計者規劃、設計與簽證，同時慎選建築需採優良結構系統，平面格局儘量方正，柱距離平均配置，避免單跨行為，超高層住宅大樓採用SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，並運用柱內灌漿，鋼樑包覆混凝土讓鋼骨保護層厚度達到17.5公分，要從設計規劃到審查完全符合「鋼骨鋼筋混凝土設計規範」，雖然成本至少高出3成，卻有利提高建築耐震性能。 　

同時由專業建築師群督導監造，確保混凝土強度與鋼筋綁紮品質，同時利用筏式基礎、連續壁與基樁、厚度超過50公分的剪力牆等，有利達到強化耐震性能的目的，並且與專業結構技師合作，設計出優越耐震性能的建築結構，平常的要求即須達到高標準。

皇苑建設董事長郭敏能強調，施工必須按圖施工，養護動作也必須確實且徹底清潔，養護層厚度與時程足夠，檢測動作包括氯離子檢測、混凝土強度與坍度試驗、鋼筋抗拉試驗等，同時要求基礎施工與地質鑽探，水電管路的設計施工確實，這些都是攸關建築耐震與居住安全的選擇重點。 　

展現優質營建品質　　鋼構豪宅居住安心舒適 　
 

目前高雄一些豪宅大樓陸續採用鋼骨結構系統，甚至複合商業大樓、購物中心也加入，包括北高雄當前最受矚目的鋼骨摩天大樓案，以富邦集團位於博愛、大順路口1.16萬坪凹子底複合商業大樓地上權基地，預計規劃樓層達48層、地下6層，樓高約達240米的地標型摩天大樓，將成為北高雄樓層第二高樓。

景觀豪宅也有北高雄美術館站區旁「御皇苑」超高層景觀豪宅大樓、興富發建設美術公園首排「美術１号院」鋼骨景觀大樓案，與南高雄亞洲新灣區遠雄建設「遠雄THE ONE」、國城建設「定潮」等景觀豪宅大樓案。為讓住戶居住更安心，「遠雄THE ONE」除了採用鋼骨結構系統，公司不惜花費鉅資將耐震設計比照101大樓高規格，更引進美國的制震油壓阻尼器，鋼骨柱內灌漿，且基礎採用高壓灌漿混凝土達10000psi，基樁更深達地底75公尺，讓頂級豪客居住安心且舒適。 　


強化建築耐震性能　高成本營造好口碑

上曜開發建設董事長張佑銘也說，鋼骨大樓近來除了材料與人力成本大幅上漲以外，電力成本也增加，最重要是要跟台灣的風電基礎搶產能，造成產能吃緊，所以預計鋼骨大樓一坪成本超過20萬，預計完工每坪要20~22萬。

也有不少建築業者認為，斷層對建築耐震性能的影響，也攸關區域房市發展，目前緊鄰台南鬧區的後甲里斷層，該斷層從永康區永大路往南延伸，經過中山高速公路大灣交流道，一直延伸至仁德區與奇美博物館園區、虎山一帶，當前台南最熱門的平實營區重劃區與捷運第一期藍線預定仁德轉運站，距斷層僅約數百公尺至1公里左右，如何讓建物耐震性能確保居住安全，也成為眾多消費者購屋關心焦點。

房屋共同持有藏眉角　這2招護權益
2022年09月25日

台灣房價愈來愈高，不少情侶或朋友想合資買房，《房屋聽信義》Podcast特別分享，不動產共同持有的眉角非常多，也常衍生糾紛。但倘若還是有不動產持有相關規畫，可以採用法院公證人與申請預告登記2招，更維護彼此的權益。

信義房屋天母七段店執行經理吳曉芳說，一般而言，共同持有的情況分為兩大類，第一類是男女朋友在婚前想要一起買房，或者是家人、朋友之間的合夥共有；第二類則是祖產的繼承，有些還牽涉到土地法，情況更複雜。

其中，又以情侶婚前買房最常見，吳曉芳直言，男女朋友雖然有感情基礎，但在法律上，雙方如同陌生人，通常並不建議男女朋友在婚前共同買房，因為後續衍生的糾紛實在太多了，雙方分手後撕破臉、甚至鬧上法院，都是常見的狀況。

除了有分手的風險之外，共同持有還有其他需要考量的重點，例如，兩人的首購權會同時都用掉，如今在六都與新竹地區，第二屋頂多只能貸八成，而且沒有寬限期，一次用掉兩人的首購權頗為可惜。

其他「一生一次」的稅賦優惠如土增稅，在共同持有時，也都是「一次用掉兩人份」，吳曉芳提醒，甚至連代書費都會比較貴，因為相關作業流程都會變成double的。

而在辦貸款的時候，銀行會徵信兩人的信用狀況，如果都是好的，會加分不少，但若其中一人有信用不良的記錄，當然就會影響放貸狀況；值得注意的是，有些合夥買房會登記在其中一人名下，但由另一人借款，同常銀行只接受二等親之內的人這樣操作。

吳曉芳直言，建議想共同買房的情侶，就直接登記結婚了，畢竟台灣的婚後財產是採共有制，婚後買房無論登記在誰的名下，另一人也都能分一杯羹。

但假如已打定主意要共同持有，她也建議，可以採用以下兩種方法保障雙方權益。首先，是去法院找公證人，把雙方共同買屋的相關條件都白紙黑字寫清楚，譬如說，兩人各出了多少錢、兩人約定好每個月要如何付錢等等，甚至連不得不處分房子時、該如何分配售屋款項，都可以找公證人先擬好。

第二個方法，則是申請預告登記，一旦設定之後，假若其中一方要把房子移轉給第三人，銀行就會通知另一方，且要經過另一方同意才行；很多長輩幫忙出錢買房時，都會做這項設定，確保晚輩未來不會未經同意就任意賣房。

最後吳曉芳也分享，曾處理多人繼承的房地產要出售，需要協調不同持分人各自預期的出售條件，還要注意相關法律規範及稅賦的算法跟一般買賣房地產的不同之處，建議交由專業仲介來協助較能注意這些小細節。

「柱中柱工法、一體成形鋼筋」　揭密抗震宅工法
2022年09月18日
 
連幾日地震不斷，「住的安全」再度成為大家關注焦點！其實在歷經921地震後，建築相關法規大多已經過修改，提升「防震係數」，部分新建案主打抗震宅，靠「柱中柱」設計、還有一體成形鋼筋增加建物耐震度。但其實單從外觀根本看不出來建築結構，所以結構技師也建議，盡量不要挑選「轉彎型」的住宅社區，因為這些房型遇上地震，耐受力較差！

木質調設計充滿禪意，新建案外觀新穎不稀奇，重點還得撐的久，921大地震後，不少新大樓都主打能「抗震」。建設公司總經理邱奕民：「大概有80至90%的客戶，都是因為我們使用這種（抗震）工法蓋出非常安全的房子，成為他們區域性購屋的首選。」

房屋抗震力成為民眾選房考量重點，畢竟台灣處於地震帶，尤其歷經過921，建築相關法規早已經過改良，首重「抗震係數」。建築安全履歷協會理事長戴雲發：「921地震之後設計新建的房子，第一抗震力有做提升，第二施工的工人觀念也會比較正確。」

建築多耐震？鋼筋結構見端倪，看看大溪這棟新建案，防震關鍵在柱子，強化「柱」的核心，看工人一圈一圈打造外方內圓「柱中柱」，就連鋼筋主體也藏玄機，透過3D動畫看更清楚，一體成形鋼筋、不靠人工綑綁，外力承受度大提升。建築安全履歷協會理事長戴雲發：「成本基本上增加一成以內，可是安全增加非常非常多。」

但如果已經是「成屋」，材料工法單從外觀看不出，防踩雷有撇步。看看左右兩側L型建築明顯搖晃，但同樣震度，中間一字型建築相對穩定，專家建議買房不要挑選大Ｕ型、大Ｔ型、還有大Ｌ型這類有「轉彎」型的的住宅社區，畢竟地震免不了，但起碼要把傷害降到最低。