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磁吸人口購屋！桃園10年戶數增近16萬戶 這三區竟勝過中壢
2022/04/05 08:00文/記者朱語蕎
 
根據內政部最新統計，2021年全國平均粗出生率僅在6.55‰，而桃園市為六都之冠粗出生率最高，達8.9‰，根據內政部最新統計，全國10年來成長近1成的戶數，六都中以桃園市戶數增幅最大，成長22.7%，增加了近159,535戶，約一個中壢區戶量之多。

台中市以15.1%增幅居2，增加了近133,902戶，約1.5個西屯區(91,251戶)戶量；而新北市11.1%居3，增加161,317戶，快一個新莊區(162,668戶)戶量；台北市十年來才增加3%，約30,486戶，不到桃園市的5分之1。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，主要是台北居大不易，高房價加上屋齡普遍老舊，相對桃園房價低產生磁吸效應，形成購屋外溢現象。

江怡慧表示，桃園市近10年增加約16萬戶數，將近一個中壢區行政區這麼多的戶數，平均每年增加1.6萬戶量體，主要是由於桃園產業蓬勃發展，工作機會充沛，加上各項重大建設與計劃陸續推動，帶動大量人口進桃園定居。

據內政部戶政司最新統計，桃園市戶全市各行政區皆達正成長，戶數成長幅度最多的黑馬是「龜山區」達31.5%、其次是「觀音區」增幅29.7%以及緊跟在後的第三名的「八德區」有28.2%。江怡慧分析，這三區最大的共同點為區內有新興重劃區，整齊的街廓﹑綠化公園等設施、各項建設議題與交通便捷性高，是10年來民眾購屋時深受吸引的主因。



 

台灣房屋長庚直營店店長 林士涵表示，龜山區主要是受到交通便利、A7重劃區開發、以及產業群聚(長庚醫院商圈、華亞園區)等因素，吸引許多剛性自住客及置產客前來購屋。另外科技業、醫護所得相對穩定，買盤多為自住，因此房市有一定的需求存在，得以撐盤。

全桃園工業區最多的觀音區拿下戶數成長第2名，台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎表示，觀音工業區就業帶動人口移入，近年火紅的草漯重劃區，區內新大樓房價每坪約17.8萬元，而5年以上中古大樓每坪14.3萬元，1字頭房價相對青埔高鐵特區、過嶺重劃區內房價便宜，因此成為購屋輕負擔的選擇。

八德區有許多新興重劃區開發、大型綜合購物城的開發以及大湳森林公園議題的發酵，未來捷運綠線開通更是錦上添花，台灣房屋八德豐德直營店店長黃仲儀表示，根據桃園不動產e指通統計顯示，2022年八德地區平房價每坪落在18~23.3萬元間，八德地區購屋民眾偏好廣豐新天地週邊住宅、大潤發商圈及三鄰重劃區一帶、東勇重劃區及思源重劃區，因緊鄰大湳商圈也是自住客之首選，其次往區公所商圈、埔頂重劃區一帶購屋。

房市熱潮不減 全台329案量再飆新高
文/記者朱語蕎
房市推案大檔329即將到來，在歷經疫情衝擊下，全台房市反更加增溫，今年房市也延續前兩年熱潮，推案量持續攀高，根據住展雜誌統計，今年北台灣329檔推案預估高達3420.67億元，比去年同期成長近千億元，創下歷史新高紀錄，堪稱史上最旺的329檔。

另外根據591新建案統計，新竹縣市推案量有7007億元，也創下5年新高，大台中地區量能略減，指標案多位在市中心；南台灣部分，台南市量減近7成，推案市況冷清，高雄市整體量能大增逾200億元，較去年量增4成多，表現在各縣市排名第2名。

成本提高 消費者恐追著價格跑
住展雜誌研發長何世昌表示，329檔期推案爆大量除了與房市景氣好有關外，延遲推案量挹注、百億級建案眾多，以及房價漲速加快導致案量膨脹都是原因之一，由於通膨壓力愈發沉重，原物料價格持續飆高，大多數建案因成本墊高而漲價，329檔期恐怕是個「消費者追著價格跑」的購屋季。
今年北台灣329檔期可說是重案齊發，包括「Diamond Towers台北之星」、「新光人壽總統傑仕堡」、「都廳大院」、「大同莊園III」、「亞昕森中央」、「台北灣-銀河」、「宏道新竹帝寶」等7個大型指標案，如此多的百億級建案堪稱史上罕見。

北市百億大案激增 危老都更案達千億
何世昌指出，除了百億級建案一籮筐之外，建案售價持續調漲，也使整體案量膨脹逾3千多億元，去年下半年有部份建案因政府打房、或因建照核發塞車而延後至329檔推出的建案因禍得福，建案都還沒開賣，案量已普遍調高，甚至有建案案量一口氣暴增40億元，簡直是老天爺送錢花。此外，危老都更案也相當多，台北市都更、危老重建案量逾9百多億元，新北市重建案雖不如北市龐大，但也有將近7百億元案量，光是大台北地區329檔，老屋重建案量竟高達約1600億元。

桃園重劃區領軍 新竹大案登場
桃園地區，今年仍有重劃區領軍，包括：桃園中路和小檜溪、龜山A7、蘆竹南崁與大竹、八德擴大等重劃區，總推案量估約有4百餘億元。
房價和案量漲幅驚人的新竹，根據591新建案調查，329案量較去年成長接近1.5倍，主要由上市櫃建商愛山林、宏國建設攜手推出的造鎮案「新竹帝寶」第一期帶來約300億元所致，是新竹近年規模最大的開發案。
台中今年329檔期在市區仍有不少新案推出，位在西屯區的七期及水湳經貿園區，有興富發、豐邑等品牌建商插旗，目前當地預售案每坪開價普遍已站穩6字頭，相

較雙北毫不遜色。而去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地，目前則以當地建商推出的小量體建案為主。

台中、台南案量略減 高雄量增4成多
南台灣部分，台南市量減近7成，推案市況冷清，主要因全台缺工缺料、土地成本上漲衝擊，加上前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，業者目前轉為觀望居多。
高雄市整體量能大增逾200億元，較去年量增4成多，表現在各縣市排名第2，主要推案熱區有左營、三民，兩區均有百億元的案量釋出，其中三民區近年幾無新案推出，這次三地、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」等大案，挹注不少案量。

何世昌說，今年北台灣329檔仍以2~3房為主流，唯台北市豪宅明顯放量，而台北市一線豪宅市場已睽違多年沒見到5百億元以上的案量，足見業者看好豪宅市場回溫的信心，成交價可能有機會挑戰每坪300萬元關卡。
不過，央行剛宣布升息1碼，對房貸族來說，假設貸款1000萬元、20年期，利率1.5%來估算，升1碼後推估利率上升至1.75%，每月應還本利和為4萬9413元，每月多了1158元，1年將增加13896元，是否會影響首購族購屋意願，值得關注。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，市場對於央行可能的取向多有準備，而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策，投資性買盤有縮手的趨勢，但不動產抗通膨的效果、穩定性仍優於其他投資標的，置產型買方仍有需求需求，自用買盤也有一定量體，預估今年市場交易價量應平和發展，像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。


 

桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地
文/記者朱語蕎
 
桃園土地近期交易熱絡，信義全球資產統計2021年桃園土地買賣實價登錄已揭露資訊，總交易金額來到2088億元，其中重劃及區段徵收區的交易就佔了整體土地市場近4成，交易規模前3名區域都位於機場捷運沿線上，分別為高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站、機場捷運A7站，且金額規模皆破百億，其中A20站地區的交易成長最為亮眼。

信義全球資產總經理柯宏安分析，桃園具有交通建設及人口紅利，且工業區以及開發中的產業園區帶動更多產業進駐，就業人口也隨之增加，建商看準此剛性需求布局，讓去年中壢區、蘆竹區、大園區、桃園區、觀音區、龜山區、楊梅區、八德區等行政區的土地交易金額都超越百億，中壢區因受益於高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站下，更達500億等級。





以重劃及區段徵收區之土地交易來看，排名第1是高鐵桃園站青埔特區，總交易金額205億元，除交通建設到位，由國泰人壽打造的置地廣場也成休閒娛樂亮點，加上航空城開發題材也讓各大建商卡位進場，連續ˇ年土地交易金額破200億元，去年就有華建、宏普、興富發等建商投資，其中興富發以24.23億元買下近2300坪商業區土地為金額最大筆之交易。

機場捷運A20站地區，規模雖排名第2，但成長幅度卻極亮眼，受惠區位鄰近中壢市區及高鐵青埔特區下，也備受建商推案青睞，自2020年完成配地後的交易量暴增，2021年總交易金額來到145億元，較2020年成長238%。至於排名第3的機場捷運A7站地區，總交易金額107億元，建商看準華亞科技園區及中華郵政物流園區帶來的就業人口，使得近兩年交易量破百億，去年興富發以每坪153.8萬元買下近2600坪商業土地，創下此區新高價。

柯宏安表示，建商偏愛大面積基地開發，而重劃及區段徵收區因街廓整齊又較有千坪土地釋出，所以會是其購地重點目標。像是中路、小檜溪、高鐵桃園站青埔特區等，仍會是大型品牌建商主要評估區域，但中小型建商在考量購地與開發成本下，則可能以蛋白區的新興重劃區為優先考量。
像高鐵桃園站青埔特區未來逐漸發展成熟後，土地供給也會減少，預期土地交易熱區可能以航空城、機場捷運、高鐵等題材向外延伸擴展，轉向南桃園及西半部地區。
 

疫情衝擊飯店熄燈轉身 改建豪宅商辦 突圍求生
文/記者朱語蕎

肺炎疫情重創台灣觀光產業，首當其衝就是飯店業，疫情之下，不少旅館飯店改為防疫旅館因應，更有許多知名老飯店，乾脆直接打掉重建，趁著危老都更正熱，申請都更改建，在原址興建豪宅或豪辦，成為區域新地標，這股飯店改建風潮，正逐漸蔓延。
2020年，突如其來的新冠肺炎肆虐全球，跨境旅遊成為當前最不可能辦到的事，讓不少著重在國際旅遊業的飯店業，住房率一落千丈，不少商務旅館乾脆直接轉型變防疫旅館，台北市精華區的星級飯店，原多訴求國際旅客，在這波疫情中，受創最慘重。
從去年開始，不少知名飯店就傳出將都更改建消息，今年2月，開業32年的西華飯店，正式熄燈走入歷史，讓不少老顧客相當不捨，北市知名飯店改建不只於此，包括國賓、六福客棧、神旺、首都大飯店小巨蛋館、三德大飯店，也都預計以危老改建模式，拆掉重建。

住房率不到10% 飯店搶搭危老改建
根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市在去年6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%，國際觀光客少了千萬人次，在市中心大面積素地難求，政府又祭出40％最高的危老容積獎勵下，這些位在台北市精華地段的老飯店、商場，寧願選擇停業在原址重生，活化資產改建成豪宅、商辦，重拾昔日風光。
根據統計，2021年台北市新推建案約2763億元，其中都更和危老改建案超過7成，創下歷史新高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已經超過10萬坪，其中約有5%是老舊飯店改建，全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」改建後，由大陸建設推出「鐫萃」，根據實價揭露，單價多落在每坪143萬~154萬元之間。
除了飯店外，老舊商辦大樓也成為熱門重建標的，台北市敦化南路屋齡40年的老B辦「華塑大樓」，改建成豪宅案「華固敦品」，根據實價登錄資料揭露23樓成交每坪202.9萬元，擠身兩百萬俱樂部行列。而目前揭露都更改建案最高價的預售案是「敦仰」，前身是老商辦蘇黎世大樓，實價揭露顯示預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，每坪單價更達221.9萬元。


北市大面積素地難尋 「類土地」成優勢
曾敬德表示，台北市可開發的素地稀有，開發商透過參與合建、都更、危老甚至是捷運聯開的方式取得合適的開發案，近年因為危老、都更政策盛行，包括飯店、舊辦公大樓、電影院、老透天厝等，都成為熱門的改建產品。
不少商辦大樓也趁這波危老獎勵，積極改建，像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行、新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等，另外也有企業的總部辦公或營業大樓進行改建，包含永達承德大樓、佳美機構大樓等，不管是未來自用或出租，身價勢必提升不少。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，飯店原本就收到觀光團體數量下滑影響，住房率下降，之後又收到疫情衝擊，在政府提供容積獎勵的誘因下趁勢改建，不僅能重新規劃更符合未來趨勢的建築類型，若評估飯店的營收不理想，也可改變型態，轉做商場或豪宅，由於許多老飯店地段優越，因此轉為豪宅或商場具有發展潛力。

專家警示 豪宅商辦恐供過於求
此外，這波飯店改建潮以台北市最多，除了老飯店本就較多，國內旅遊的主力偏向中南部、花東、離島，北部不容易吸引國內觀光客，而商務客的競爭大，也是老飯店思考重新出發的主因。
不過，房產趨勢專家李同榮預表示，知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，勢必會對未來市場產生影響，除了幾個知名飯店改建外，目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓，短期間這些大樓暫時退出，將造成市場短期供給吃緊，長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，預計3~5年後，A級商辦與豪宅將會爆量。
李同榮表示，未來A辦恐供給過剩，導致租金和售價下滑，而B辦、C辦也因被A辦排擠，導致空置率增加，還無法都更的40年以上老舊商辦，將更加不值錢。而整體豪宅市場供給過多，不只讓新豪宅售價受影響，也會讓中古豪宅受到排擠，套牢的就是開發商和盲目的投資者。
 

首推小資購屋區！全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭

【文/記者張瀞勻】

根據六都地政局建物買賣移轉棟數，去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，其中桃園區移轉量更破萬棟，而根據信義房屋統計房價資料，前3名的交易均價仍在2字頭，顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。

根據六都地政局建物買賣移轉棟數統計，2021年六都行政區交易量前5名分別為桃園市桃園區11688棟、中壢區8338棟、台中市北屯區9068棟、新北市板橋區7548棟、中和區6733棟，而進一步探究房價，信義房屋據內政部實價登錄資料統計2021年住宅平均單價，桃園區平均單價為23.4萬、北屯區為24.4萬、中壢區為21.1萬、板橋區47.6萬、中和區44.4萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上述交易量前５名都是傳統的熱門交易區域，反應部分小資族雖然面對高房價，但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊，但相對就是買舊一點、小一點、遠一點，加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。

而全台行政區移轉量前三名中，桃園市就佔了兩大行政區，其中桃園區交易移轉棟數去年全年為11688棟，為全台之最，信義房屋青埔A18店店長張文宗分析，桃園有三多題材，包括重大建設多、重劃區多、工作機會多，重大建設包括原有的機捷、高鐵，現又有捷運綠線興建中，又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區，題材眾多。

而桃園市的工業區密集度也很高，就業機會多，加上有元智、中原、中央等多個大專院校，大學密集度高，張文宗表示，許多在桃園讀書的外地族群，畢業後留在桃園成家立業，也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。

此外，桃園市房價相對雙北親民，長久以來吸引北客到此購屋，並透過高速公路、高鐵通勤，張文宗進一步分析，桃園區的移轉量較中壢區多，主因為桃園區離台北地區較近，本來人口密集程度高，近期又因藝文特區等多個重劃區開發，新房子持續吸引民眾購屋，帶動交易量走揚。

台中的北屯區全年買賣移轉棟數逾9000棟，僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示，無論官方或民間，在北屯投資的重大建設均多，包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等，加上重劃區帶來龐大供給量，吸引剛性需求買方湧入；特別的是，北屯行情屢創新高，但買方有剛性需求，且未來有發展性，仍願意在北屯購屋成家立業。
 

楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋
2022/02/23 10:39文/記者朱語蕎

根據桃園不動產e指通系統發現，楊梅區近3年中古屋漲幅完勝新成屋，公寓大樓3年漲幅高達27%，中古大樓成交均價自2019年的9.8萬元成長至2021年的12萬，成長幅度約2成5，而新電梯大樓漲幅14.23%，成交均價來到17萬。

東森房屋楊梅新農加盟店吳尚信表示，楊梅房市存在所謂「消失的十年」，由於楊梅為位處中壢新竹間，在桃園整體房市未起漲前，人口多集中在兩處，使得楊梅成屋完工於2000年代較少。直至2010房市飛揚，加上楊梅交通建設逐步落成，包括台31線、五楊高架打通楊梅對外聯繫，建商始逐漸補起缺落，也吸引願意用時間成本換住屋成本之自住型客戶。

過去楊梅主要生活區及房市交易熱點，以楊梅與埔心火車站為雙核心，近年知名建商大舉狩進位處兩站間的金山街腹地，並推出大型建案，當前房市行情最高點也在此。
吳尚信表示，過去位處金山街建案之主力客群8成以上為自住客，近2~3年則吸引2成之投資型置產客戶，多屬意電梯大樓，以兩房800~900萬元、三房1200~1300萬元之產品為市場主力產品。指標建案如「豪發帝景」單價落在24~25萬，並強勢帶動周遭新古屋、中古屋以及老公寓行情。
吳尚信表示，以「豪發帝景」為例，由於區域內出現屋齡、機能及環境相去不遠之新成屋站上高價，使得市場對於0~5年之新古屋期望值也隨之調高，中古大樓及老公寓漲幅更劇烈。

吳尚信表示，過去市區之兩房加車位中古電梯大樓開價約在400~500萬元，目前都要600萬元起跳，新古屋單價則在17~19萬之間，雖然中古屋漲勢猛烈，但總價仍相對親民。
 

【桃園】八德擴大重劃區 捷運綠線加持 房價站上3字頭

2022/02/19 04:29文/記者朱語蕎

位在八德區的八德擴大重劃區，為八德舊市區的再延伸，以棋盤式道路規劃，區內屋齡新穎，位置鄰近國道2號、國道3號優勢，吸引不少新北客群移居，由桃園市政府自主興建的捷運綠線，也在此設置站點，讓此區未來備受期待，區內新案價格也水漲船高，價格站穩3字頭大關。

八德重劃區範圍緊鄰舊市區，以八德區公所為中心向外擴張，北至仁德路、南到豐德路，東側以仁德一路為界，西邊則臨茄苳溪，採棋盤格式規劃，道路寬敞筆直，相當舒適，生活機能主要集中在豐德路，有全聯、寶雅、全國電子和超商，採買也可至公有市場、置地廣場的家樂福，機能相當便利。
交通動線方面，此區最大優勢就是鄰近國道2號八德交流道，以及國道3號的大溪交流道，可快速銜接至高速公路，未來還增設國道3號大鶯豐德交流道，紓解區內車潮。而捷運綠線也在此設置G01、G02站，可通往廣豐商圈、中正藝文特區，未來還將串連三鶯線，可轉乘至板南線，對於在雙北通勤族更加便利。

公園綠帶眾多 機能便利
重劃區內綠覆率也相當高，包括有建德、豐德、仁德等多個公園綠帶，未來還將興建八德第二埤塘公園，而一旁還有八德興仁夜市，提供區內居民逛街覓食的去處；另外，北區青少年活動中心也位在此區，規劃有托嬰中心、親子館等，提供更多機能。
重劃區約在10年前開始有建案推出，目前中古屋最舊屋齡也僅約10年，整體環境相當新穎舒適，區內以麗寶集團為大地主，已陸續推出「麗寶大藝術家」、「麗寶青年時代」、「麗寶FIKA」等建案。預售案則有「竹風大陸」，基地位在豐田一路，規劃26~40坪。建德路、廣興三路口的「益騏福爾摩沙」，則規劃26~50坪，每坪價格在31~38萬。預售案還有「福鄉匯」，距離八德國小不遠，每坪開價在34~40坪。

新案站穩3字頭 主打首購族
成屋案有位在建德路的「昇捷天沐」，規劃68、89坪，每坪均價在32萬；麗寶建設的「麗寶大藝術家」分為A、B區，以2+1到4房為主，每坪價格在20~26萬。
台灣房屋八德興豐店店長崔文翔表示，八德擴大重劃區鄰近既有的八德舊商圈，許多知名商家也陸續進駐，整體街廓道路相當整齊筆直，綠帶公園多，未來這裡更是捷運綠線的起點，也因鄰近國道3號交流道，吸引不少新北客移居，人口成長快速，讓八德國小在改建後依舊滿編。
中古屋市場部分，區內最舊的屋齡約10年，現在每坪行情在26~32萬左右，以2~3房為主力，指名度高的社區有「深耕十」規劃4房產品、近商業區的有「宏普之星」、「皇翔百老匯」、「合雄MAX」等。崔文翔表示，八德擴大重劃區去年也跟上這波漲幅，年增有約1成左右，整體交易量也增加不少。

八德擴大重劃區算是舊市區的再延伸，因此具備基本生活機能，車程都在5~8分鐘可達，雖腹地範圍不大，但綠帶公園多，且鄰近交流道，規劃初期就吸引不少北客移居，未來有捷運綠線，對通勤族來說更加便利。
此區2房含車位總價約在1000~1100萬元，3房含車位約在1200~1500萬，若喜歡鄰近未來捷運站或機能多的，可選擇靠近商業區的物件，若是喜歡寧靜環境的，可選擇住宅區。

小提醒
捷運綠線為高架路段，兩側住家會面到高架軌道，在意風水或噪音問題的人，要避免選擇面捷運軌道第一排物件。重劃區旁有興仁夜市，營業時間人車較多，環境也較為混雜，而大型採買需要騎車或開車較為便利。

房價狂飆遲早「泡沫化」？數據一攤秒解答…專家示警：別再幻想會大跌
好房網News記者呂詠柔／綜合報導

根據最新發布的國泰房地產指數，2021年第4季六都與新竹縣市的新建案房價再創新高。房價漲不停，但仍有許多民眾期待，炒房最終將導致泡沫化，屆時即是進場好時機。專家則提醒，期待房價大跌只是個不切實際的幻想。

面對現今房市狀況，品嘉建設創辦人胡偉良提出3大觀點：

一、當前房屋過剩，房價會下跌 胡偉良指出，台灣擁有不少缺乏安全性、居住性的老朽建物，早已無法滿足民眾的居住需求，也因此常聽聞「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳，反倒是只見建商更積極獵地的情景。而建商也不是傻瓜，新房空著不降價求售，其實是期待更高的房價回報，而不是賣不出去。此時民眾更要有客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，「不切實際的等待房價大幅下跌，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜」。

二、少子化與老齡化會造成的房市危機 依國發會的研究報告估算，民國125年起將出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也僅不到0.7％，亦即平均每年減少16萬人（6.4萬戶，以每戶2.5人推估）；以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。 再從家戶及每戶人口數來看，據統計資料，當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至108年底883萬2745戶，10年增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29％，每年增幅達1.13％，已大於人口減少比例0.7％的比例，也就是房屋的需求量仍將呈正數增加，而房屋需求坪數則將變小。 但從房屋老化的速度來看，房子的老化速度遠遠快過住宅的需求減少量。若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新，大於人口減少比例0.7％所導致的住宅需求減少量6.4萬戶，這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更加明顯。 胡偉良認為，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常成功」，但老屋要大量改建並不容易，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此在新屋少於老屋的情況下，預估至少在15、20年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。

 三、房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，不優質的房子將無人青睞 胡偉良強調，也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。他認為，房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市核心區的優質好宅的需求強勁，小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，目前已有日本房地產市場作為借鏡，當前當前日本大城市的房價仍屢創高峰，而偏郊房產卻沒人接手，成為棄屋

 

虎年房市打硬仗、區域拉鋸比手骨粗 桃園台中韌性最強
文/記者張瀞勻整理

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

經歷了兩年疫情衝擊，雖然去年底又出現了傳染力更強的Omicron變異株，但死亡率下降，輕症者也越來越多，不免讓國人鬆弛戒心，而歐美各國也在防疫漸現疲態之後，甚至產生想放手一搏，以群體感染免疫與疫苗接種併進的提議。

當人們從2020年對未知的恐慌、2021年對疫苗的渴望，到2022年對疫後與病毒泰然處之，隨著量化寬鬆資金潮的大量湧出到有序退場的各階段轉折，也開始影響房產投資態度的轉變。前期的躊躇游移、中期的激情盲動到現在也應該是時候回到基本面，仔細評估減債、縮表後，尚能維繫實體投資動能不墜、需求如計畫進場、資產價格堅實膨脹的投資區域。

從人口趨勢、產業投資兩大維度來看，桃園以產業腹地、交通條件、低價優勢，吸納北部強大外移的產業及人口，而台中市近期產業發展大爆發，又是中部縣市的樞紐，最有可為。

從人口趨勢來看，台灣已經連兩年面臨出生人口不如死亡人數「生不如死」的人口負成長現象，但更重要的是社會遷移的變化，因為2020年人口淨遷入是1997年以來首度出現負值，而去年更從-33,978人擴大到-156,010人，其中移往外國的有18.3萬人，是1991年有統計資料以來最高，較過去每年4、5萬的平均值有倍增的現象，因此如何能在人口自然及社會負成長的逆流中成長，不但是確保城市活力，也是維繫行政管理運作的基本硬道理。

其中全台淨遷入/人口數的比值為-0.7%，台北市大幅流失至3%，但桃園、台中只有0.1%、0.3%的影響，是六都中的資優生。另外，從各縣市人口粗出生率來看，全國平均是千分之6.8，但桃園市9.3，台中亦達6.8的水準，分佔六都的一、三名。既然遷徙的比例低，出生比率又較高，因此帶動兩市過去10年人口成長13%、6%，分居全國一、三名。

然而人口趨勢雖然能為勞動、消費力背書，但真正拉動的是未來的產業投資趨勢，因為產業到位才代表有新職缺，新職缺又意味著新就業人口及家戶消費的跟進。光用現在的人口統計的落後指標唱衰市場其實毫無意義，因為台灣都市結構受惠於前所未有的產業、資金潮，正出現產業聚落、人口的大洗牌。從建造執照核准量來看，台中去年作為零售百貨的商業類申請面積達6.4萬坪，為全國第一，而桃園工業倉儲類更高達39.4萬坪是第二名的台中的兩倍多，兩都的辦公服務類更雄踞全台一、二名，可見未來磁吸工作機會的能量極大。

在雙北房價已高，新竹腹地有限，南二都的產業、商圈、房價發展不同步的限制下，桃園、台中房市經歷多次景氣淘洗，外來買方的誘因最強、支援房市發展的條件最成熟，因此也吸引最多的北部品牌建商跨境投資，中長期來看，仍大有可為。
 

林正雄：「4個字」形容2022年房地產
買購不動產新聞台
2022年01月19日

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示，面對2022年房地產發展，市場將迎來「史上最友善購屋環境」，而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現，他以4個字形容，那就是「量縮價揚」。

林正雄指出，在預售與新成屋市場方面，通膨壓力大，營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地連動降低，將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場，他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期，與超重的45％稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少，造成供不應求；而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄指出，2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城，全球亦隨之擴大邊境管制，疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境，封城更是時有所聞，頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後，疫苗問世開始施打普及，加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費，全球經濟終於緩過勁來，民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱，使得疫情管控得宜，在陸續適應疫情衝擊之後，景氣亦快速復甦。根據最新資料，景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段，外銷訂單創歷史新高，製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張，批發、零售及餐飲業營業額年增11.3％，GDP成長率達6.05％，台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升，供應商搶料備貨，國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素，導致原物料、農作物價格上升，全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時，我國也被迫增加貨幣供給，以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2％)，這些增加的本國貨幣加上外資，成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高，躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重，加上國際原物料漲價潮，整體營造成本上漲55％，預售屋為反映成本只好調升售價，獲利並未增加甚至會受到侵蝕。

除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外，另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨，2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26)，確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議，足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。

政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制，吹起新一輪政府打房的號角，接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等，希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題，政府這套打房組合拳又快又猛，希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下，置產成了資金良好的避風港，而隨著土地與營造成本不斷上升，剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠，形成房價的一股上升螺旋。依最新資料，消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高，2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟，是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12)，增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下，市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤，而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾，動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計，已連5年成長，交易總額更達到史上最高的4256億元，可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。


展望2022年，在前所未有的通膨浪潮中，置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響，從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念，減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品，將陸續成為標準配備，建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。

環境方面，2021年中「實價登錄2.0」正式上路，揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報，加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用，為消費者構築史上最友善購屋環境。

 

桃園代銷公會理事長黃正忠：青埔未來不只5字頭
文/記者朱語蕎

桃園近年房市熱絡，受惠重劃區房價基期低，加上社會福利佳，磁吸許多北客移居，桃園代銷公會理事長、也是新理想廣告執行長黃正忠，接受本刊專訪時談到，桃園建設眾多，加上房價比起雙北便宜，幾個低單價地區漲幅大，不少建案更是還沒開案就上調底價。

黃正忠談到，從2020年中美貿易戰、台商陸續回流，加上利率維持低檔，台灣可說是最大的受益者，也成為這些游資最好的避險港口，現在股市漲到1萬7千多點，比前一年漲了6成多，代表企業有獲利，真的有賺錢，而賺的錢該往哪兒去，就成了這些高資產族群最重視的事情。

資金充沛找出口 房地產最佳避險工具
此外，2020年壽險業開始停止銷售儲蓄險，黃正忠說，據統計，1年有高達6千億的儲蓄險資金，這些資金可能會分幾個地方跑，一部分會進股市、美金儲蓄險、黃金，剩下的就會跑來房地產，尤其對投資較保守的人，把錢放進房產相對保值，進而讓這波買氣持續到去年。
黃正忠說，這兩年來，大家應該都有賺到錢，現在各種物資都上漲，連虛擬貨幣都漲翻天了，更何況是「實」的房地產，只要地段選得好，房子放20年也不太會貶值，甚至還會增值，房子已不再只有單純住的功能，以投資角度來看，房地產是最紮實的產品。
台商回流帶來的資金浪潮，加上通膨問題，全世界的房價都在漲價，原本預估2020年會量化寬鬆（QE）政策，一直到去年也沒有，反而加重量能，這些都是房價可以上漲的理由。而面對房價上漲，黃正忠說，以代銷立場來看，其實很兩難，現在業主都在調價，有些連案子還沒開案就先調漲底價。

桃園買氣旺 低價區房價漲更兇
以桃園來看，一些原本相對低單價的區域，在這波漲勢中，漲幅更驚人，另外像是青埔去年也漲很快，4字頭已經是常態，有些案子已經來到5字頭，黃正忠說，桃園不少區域都是預期心理跟著上漲，不過因為桃園建設多，加上房價比新北便宜，還是很有競爭力。
而政府政策也是左右房市的關鍵，黃正忠說，因為營建成本上漲，未來成本難抓，現在不少案子都改成先建後售，政府的政策也反映目前房市真的很熱，反而會讓消費者認為未來還會再上漲，他認為，政府應該抑制房價不要快速飆漲，而不是全面打壓。

而六都陸續公布囤房稅稅率，成為未來建商推案的未知數，黃正忠說，囤房稅會造成持有成本增加，但對房價影響不大，如果預期的獲利仍大，屋主其實沒什麼影響；而禁止預售屋換約制度，這些只能打壓一些已經為數不多的投資客，不太能壓抑房價上漲。
他也提到，其實政府對房市政策有點兩難，現在很明顯是一直在救中小企業，對房地產不太敢出重手，打的力道有在控制，真正能讓買氣暴跌的，還是2014年那時候推出的限制部分區域貸款政策，當時只要政府限縮哪些區域房貸成數，那個區域買氣馬上下跌，影響相當大。
對於今年房市，黃正忠說，還是要看疫情何時穩定，全球何時才能正常運作，現在太多不確定性干擾，像是之後QE、利率調升等，還有新病毒的影響多重，都會影響未來經濟發展。

青埔是桃園火車頭 未來潛力大
而針對桃園房市，黃正忠還是看好青埔發展，他說，青埔就像是桃園的火車頭，建設是全方面的規劃，已經不再只是桃園的青埔，而是全台灣甚至全世界等級的國際城市，應該要單獨從桃園拉出來分析，現在全台高鐵周邊都是潛力股，以前是跟著台鐵走，未來就看這些高鐵站點的發展，像是竹北、烏日等，以桃園青埔來說，未來房價恐不只5字頭。
 

八個買房思維引導你進入房地產的頂端！
文／胡偉良
人的思維不同，格局就不同。 在買房這件事上，買房思維不同，得到的結果也大不相同。
1、避開三不靠 不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套（生活機能）。 買房抉擇時，捷運、學區、配套這三件事極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子，不僅漲的慢、跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！ 所以，買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

2、豪宅與普通住宅 同樣的價格，投資首選市區普通住宅，而絕不要買郊區豪宅。 郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成，日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。 畢竟，增值的是土地而不是房子，品牌和裝修只會隨著時間跌價而不會漲價。 自住可以買豪宅，但投資一定要買普通住宅。 如果你是投資客 ，首選市區住宅，地段是你投資時應考慮的第一要素。

3、如果是投資，就要有兩間以上 兩間以上才叫資產，只有一間自住房，其實就只能自用！

4、等待毀一生 人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。 千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對於絕大多數家庭來講，湊夠20-30％的頭期款，還是可以做到的。 記住一點，買房，不是你有沒有錢決定的，而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲，就要想盡一切辦法上車，沒錢買小房，有錢就買大一點的，抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。 要記住：買房窮十年，等待毀一生。

5、便宜是王 買房要選擇價值被低估的房子，選擇開發商在促銷時買入，以及房東因缺錢而急著拋售的房子。 買房第一原則，絕不是看得順眼，而是價格便宜。

 6、買房的屬性 買房有三種需求：純剛需、純投資、剛需加投資。 對剛需來說，錢夠就買，因為沒買到就要等待的更久。 對投資來說，時機對了再買，因為時機不對就會套牢。 對於剛需加投資來說，付得起每月的還款金額就買，只要現金流不出問題，漲跌都不是問題。

7、賣出之時 我把人分為兩類：一類是時刻關注趨勢走向，在上漲前買房的人；一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。 第一類的人永遠是人生贏家，第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜，要麼就是高位接盤的小白。 房產投資，要做發現機會的人，而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候，你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。 請切記一點：當新聞報導開始出現高房價的報導時，就是賣出的時候！

8、對抗通脹 亂世黃金、盛世古董。幾千年來，人一代代繁衍下來的目的，就是在傳承財富、對抗通脹。 美國人的財富中，金融資產占比70%，房地產占比20%；而華人正好相反，房地產占比70%，金融資產占比20%。 現在，最焦慮投資的不是富裕階層，而是大量的中產階級，手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。