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高房價、高空屋率難解！專家：更大危機在後頭
好房網News記者戴鈺純

    為了去化空屋率，讓房市健康化，今年5月即將開徵囤房稅2.0，目前全國已20縣市政府完成房屋稅自治條例修法，
目的是希望增加囤房大戶房屋之持有稅負擔，藉機逼他們釋出手上房源，以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。
不過，面對如今全台房價仍居高不下，高房價、高空屋率問題依舊難解，也讓不少網友在房產論壇上掀起一波討論聲浪。

    日前一名網友提到，「台灣房地產出現不可思議的現象，不僅高房價還高空屋率，在2024年NUMBEO資料庫顯示，
台灣的房價所得比是19.5，可以參考比較的是美國4.1，日本是10。空屋率方面，依主計總處，2020年人口及住宅普
查總報告，台灣空閒的住宅比率則高達18.5％；相對應於美國2019年居住調查（AHS）空屋率是9.28％。代表台灣
房市並不健康，為何想要一個解決現今住宅問題的政策就那麼難？」

   「台灣空屋高、一人多屋的原因就兩個，一是真正有錢人，二是炒房者，只要收租付貸款能Cover就會活得好好的，
理由就是利率太低，只要房租收益大於要繳的房貸，二十、三十年後就變成真正零成本，中途如果房價大漲還可以轉手，
然後不斷循環」、「台灣沒有居住正義，投機客還是從套房、小坪數慢慢買，慢慢換，想等房價跌，洗洗睡比較快」、
「基本上高房價、高空屋率就是同時存在，房價高使多數人買不起，只好空在那，台灣貧富差距大，有錢人房子很多間
或好幾棟，窮人買不起只能租屋。房屋早就供過於求，卻還一直蓋，越蓋還越貴，當然空屋率越來越高，只有降房價才
能降低空屋率」。

    事實上，空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題，如今房價仍鐵板一塊，即便空屋率逐年增長，房價
難跌的事實依舊令人傷透腦筋。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，房屋稅因為稅基計算與市價有倍數落差，即便在持
有戶數與級距上有所調整，對於台灣在高房價下還能有財力購置多戶，或是地下房東的收租效益，這些高資產族群的
房屋稅都是九牛一毛，相比房產的增值性，都不至於因此撼動買房與持有房產的信念。

    自2024年9央行推出第七波信用管制後，景氣迅即呈現反轉趨勢，但目前最重要的是，景氣反轉導致房價下跌所
衍生的後遺症應如何解決，尤其是低度使用住宅，亦即在空屋、餘屋越來越多情況下，尤其是蛋白區，對於這次信用
管制措施衝擊最大的即將交屋並且需要辦理高額貸款的承購戶，以及未來逾放、法拍、爛尾樓所衍生愈來愈多的小型
建商經營危機該如何化解。

 

金蛇年房市　2025面臨量縮價修挑戰　3利多、4變數
工商時報記者蔡惠芳

    邁向2025年之後的房市，在政策打擊短線炒房後，市場專家普遍預期未來一年，勢必進入商辦熱、住宅冷的格局；
尤其住宅市場，雖擁有三大利多：新青安仍助攻首購剛性需求，資金動能仍在，跌價風險不如想像中大，但仍面臨四
大變數的挑戰，包括信用管制短期內難獲鬆綁，地緣政治衝突風險，川普2.0時代來臨、中美貿易戰恐升溫，買房被變
相升息，總體來說，2025年將面臨「量縮價修」的挑戰。
   
   據住展雜誌、售屋網的統計，2024年北台灣預售屋推案量已突破1.5兆元，全台共計2.56兆元，雙雙創下歷史天量，
主要高峰來自上半年，受惠於台灣景氣復甦、台股狂飆帶動的財富效應及資金行情所推升。不過8月初部分國銀房貸逼
近滿水位，房貸資金開始緊縮，導致成屋交易時間拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，買氣
急凍，房價上漲動力瞬間被削弱，尤其中央銀行於9月祭出第七波選擇性信用管制的「金龍風暴」後，房市由熱轉冷，
進入寒冬期。

邁向2025年之後，房市正面臨前所未有的多空紛歧挑戰，要觀察三大利多、四大變數。

 三 大 利多
一、是首購剛性需求仍有新青安助攻。
二、國內外半導體及AI大廠持續投資台灣，資金動能仍在。
三、市場賣壓，跌價風險不如想像中來得大。 至於變數，首先是房貸緊縮、不動產選擇性信用管制短時間內難鬆綁，
        民眾對於房價上漲預期已反轉，打房政策及房貸資金接近滿水位帶來的房貸排隊潮問題將影響資金動能。
第二、中美貿易戰是否升溫、俄烏戰爭何時落幕、中美關係發展等，值得觀察，若地緣政治衝突升高，將可能帶動原
            物料價格波動，影響營建成本、通膨壓力及不動產投資信心，也牽動台海局勢及全球資金布局。
第三、川普2.0時代全面啟動，美國關稅政策、美元匯率走向等，以出口為導向的台灣，勢必難以置身事外，一般預期
            2025年經濟成長動能恐不如2024年來得強。
第四、銀行不動產融資趨緊，消費者買房已被變相升息，首剛族以外自備款更必須備足。

    在上述三大利多、四大變數的影響下，2025年房市恐將呈現「量縮價修」。接下來買賣雙方將面臨對於價格的認知拉
鋸戰，為全年成交量增減的關鍵。

    台經院產經資料庫總監劉佩真也認為，2025年國內房市恐進入調整階段，主要係因短期內政府對調控政策難有鬆動的
可能性，以及房市新增供給恐需時間去化，加上川普2.0所帶來的政經情勢的變數，因此預測2025年全台房市景氣將未如
2024年。
   
    在住宅市場方面，劉佩真認為，資金成本上升、銀行提高貸款利率，央行第七次選擇性信用管制後續效應發酵，房市買
方因貸款受限且期待價格修正心態濃厚，致使不論是成屋或銷售市場，短期內恐難有起色，因此市場觀望氛圍依舊濃厚。
美國川普上任後，將影響全球政經局面，在整體政策局面未底定、地緣政治衝突依舊緊張下，對於台灣產業及經濟的影響，
仍有待評估，2025年住宅市場景氣能見度有限。

 

預售屋禁換約可調控房價！「不溯及既往」定調
好房網News記者林和謙

    受到大眾關注的《平均地權條例》修正案已過三讀，內政部正積極研擬子法，其中重罰炒作行為的法規，
將於總統公布修正後生效施行，其餘規範待完成子法擬定後，另報請行政院核定施行日期。而對於外界質
疑預售屋禁止換約「不溯及既往」是放水、護航投資客之說，17日內政部代理部長花敬群受訪表示，修正
案上路前已買了預售屋的民眾，他們在簽約當時並無法預期禁止換約的規定，所以前面給他們寬一點的認
定，對法案實施後買預售屋者、採取更嚴格的標準，「這是關後門，不是開後門。花敬群也說，未來預售
屋市場少了投機客，房市更加健康，房價合理下修是可預期的。

    這次修正案禁止預售屋換約部分，「將不會溯及既往」，法令正式實施之前取得的預售屋，可以轉售而
不受禁換約限制，但法案正式實施日開始後，就依照相關規範禁止預售屋換約。花敬群表示，原則上
「不溯及既往」已定調，將朝這方向去執行。

    花敬群表示，過去幾年購買預售屋的民眾，若都禁止他們換約，恐怕會「因為有無辜、非投資的民眾有
換約需求，反而需要在後續子法訂定時搭配必要的條款，導致長期要用較寬鬆的標準來處理可能需要換約者，
因此我們決定採取不溯及既往。

    花敬群指出，對於之前已經買了預售屋者，因他們在簽約當時並無法預期到禁止換約的規定，因此前面給
他們寬一點的認定，於法案上路後仍可換約，不過對於未來法案實施後，才買預售屋的換約者，會採取更嚴
格的標準，「這是關後門，不是開後門」。 此外，近日有不動產業者提到，較贊同「溯及既往」的作法，認為
「不溯及既往」恐怕會讓區域房價混亂、干擾行情。對此花敬群表示，長期讓穩定房市及更使其健康發展是
政府主要目標，修正案實施後，投機客幾乎將消失，市場沒有炒作哄抬，房價預期將合理修正，也會是趨勢。

 

都市更新貸款新規上路 五大重點一次看
經濟日報／記者胡順惠

    為促進都市更新順利推動，並保障相關計畫的資金運用更加靈活與透明，內政部於日前公布修正
「都市更新事業優惠貸款要點」部分規定，在貸款對象、貸款用途、資金額度、使用監督等方面進
行多項微調，有助於提升都市更新計畫的效率與可行性。

    第一，修正後的貸款對象範圍變更廣，除了原來的都市更新實施者和參與都市更新會會員外，
現在只要是「自行出資辦理都市更新事業的土地所有權人」，也可以申請貸款，讓更多有意參與
都市更新的業主受惠，進一步促進城市的發展。

    第二，在申請貸款的優先順序上，內政部都市更新推動小組選定的都市更新計畫，還有依法律規
定劃定的更新區域，能優先獲得貸款支持，幫助急需改造的城市區域快速得到資金支持，加速更新
速度。

    修正後，第三，貸款的使用範圍更加廣泛，除了原本的土地購置、工程費用等，還新增
「都市計畫變更負擔」及「建築容積獎勵所需費用」等項目，幫助負擔都市更新過程中更多的行政
與規劃費用，讓貸款可以更全面協助更新工作。
 
    第四，在貸款期限方面，這次的修正也給予更多彈性，若因爭議協調、行政救濟或訴訟等原因，
導致都市更新計畫進度延遲，貸款期限可以扣除這些延遲的時間，讓借款人能夠獲得更多寬限期，
減少因不可預見因素而
造成的困擾。

    第五，為確保貸款資金被合理使用，這次的修正也加強監督機制，機構從原本的營建署調整為
國土管理署，並新增國家發展委員會參與，讓政府更有效地監控資金的使用，並確保都市更新事
業順利進行。

    內政部表示，這次修正後的都市更新事業貸款要點，不僅讓資金使用更加靈活，還加強了監督
機制，有助於加速各地都市更新計畫的落實，促進城市的永續發展與改善。

預售屋整批性房貸對保 銀行提兩項新要求
聯合報／記者朱漢崙

    面對房貸利率不斷飆高，和政府不動產管制政策的不確定變數，金融圈人士透露，不少銀行內部已陸續對
建商的整批性分戶房貸下達兩大新指令，一個是在建案完成之前半年（也就是房貸撥款前半年）才可以開始
對保，另一個指令則是房貸利率的訂定要以實際撥款時的利率為準，亦即，倘若市場利率屆時走高，銀行有
權保留再把房貸利率提高的空間，免得銀行入不敷出，房貸「作一筆賠一筆」。

    據了解，上述的半年前開始對保是底限，一家銀行高層指出，其實最理想的是交屋前三個月開始對保，
亦即等建商都已取得使用執照、且完成設定之後再來讓旗下的房貸戶跟銀行對保，如此的變數又比半年前
開始對保更低，不過多數銀行的作法是以交屋前半年為期限，在銀行的這套新內規上路之後，就不再有這
一年多來常見的一年前就可以對保的情況發生。

    據指出，銀行之所以高度警覺整批性分戶房貸的對保時間不能太早，另一個重要原因也在於最近年關將
至的「集中交屋潮」，使得銀行在LCR（流動性風險管理）、銀行法第72條之2的不動產放款不能超過存款
總量30%的限制等壓力下，在撥款時疲於奔命不斷計算是否超限。

    且銀行更深感對保時間不能太早，否則到時候根本沒有這麼多額度可撥款，尤其是對保之後若未撥款，
又會引發更多客訴爭議。

    而另一個多數民眾最為關心的，就是未來可拿到的整批性分戶房貸的利率水準。銀行主管說明，通常整
批性分戶房貸的利率，是由建商對該建案的上百、數百件房貸集體向銀行爭取，這種集體議價的結果，再
加上能買得起新房子的房貸戶，多半有一定的財資力，因此會使得整批性分戶房貸利率通常都是最好的。
 
   不過即使如此，大型行庫主管對此明確指出，由於各銀行面對銀行法第72條之2的水位都非常「吃緊」，
先前卯力去搶分戶房貸的時代已過去了，銀行已沒有殺價競爭房貸業務的誘因，因此，現在已經看不到
央行升息之後的「地板價」（央行要求房貸利率不能低於該水準）2.185%，倘若是最近銀行開始對保的
整批性分戶房貸，除非是可申請新青安的貸款戶，否則，利率大多都已直接訂在2.4%以上。

    倘若貸款戶非首購族，也就是「二房」族，利率還更高，恐怕已到接近3%的水準，而且銀行未來也將
在對保時載明，倘若在撥款時的市場利率更高，則銀行還會再上調該分戶房貸的利率。

住大樓的注意了！元旦起每4年必做「這件事」　不合格恐罰30萬
好房網News記者嚴鈺雯

     內政部國土管理署表示，鑑於近日各地發生火災事件，呼籲公寓大廈管委會主動落實公安申報，重視建築物公安消防、
防救災避難、用電設備維護、配線增設及管道間管理的重要性，以維護住宅及住戶安全，自明（114）年元旦起，擴大至
6至7樓的集合住宅也納入公安申報，若未依規定辦理公安申報者，將依法進行裁罰。

    國土署公告，為加強建築物的安全管理，自112年起便針對8樓以上集合住宅正式納入公共安全申報範圍，要求建築物所
有權人或使用人每3年應申報大樓內防火避難設施的維護情況。

    而自明（114）年起擴大針對6至7樓的集合住宅也納入公安申報，每4年進行申報，若未按時申報，可依建築法第91條
第1項裁罰6至30萬元，以及依公寓大廈管理條例第48條第4款，裁罰1000至5000元。

    國土署進一步說明，現行集合住宅公安檢查項目重點為直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急
供電系統等6大項，考量集合住宅人員進出相較單純，該6項有可能因為人為違規或設施維護失常，因此列入年度公安檢
查項目。

    另外，有關一般常見地外開防盜鐵門是否會妨礙樓梯避難之公安檢查部分是個案檢查重點，其目的是為確保民眾進
到樓梯空間避難時，逃生動線應該維持安全順暢無阻礙，以確保民眾生活空間與環境安全。
   
    國土署補充，依據公寓大廈管理條例相關規定，地方政府應針對11樓以上建築物逐案進行清查，只要「防火避難設施」
或「消防安全設備」中有一項檢（複）查不合格，即屬有危險之虞的公寓大廈，並要求一律在2年內成立管委會，若逾期
未成立，可按戶裁罰最高20萬元罰鍰，強調必須在期限內完成辦理，屆期仍未辦理者，得按次處罰。



 

裝修該注意什麼才能事半功倍？
撰文：陳舒曼

    買了新房子歡歡喜喜準備要裝修，但恰巧遇上冬季，難道連裝修都有分季節嗎？事實上，冬天因為室內外
溫差大，加上空氣中潮濕，確實與其他季節在裝潢時有不同考量，特別是在溫差所造成的裝修困擾上須特別注意。
   
    1.注意建材、裝潢工班的進場與完工時程這裡需特別注意的是，台灣冬天常態性會遇到兩個問題，一是年底結帳、
二是農曆春節。 特別是裝修工程若遇到農曆春節前後，就很容易碰到裝潢師傅、建材廠休假的狀況，一個沒有協
調好，發生有師傅、沒材料，或是有材料、沒師傅，甚至材料、師傅雙無的慘況，一來容易拖慢自己的裝潢進度，
延遲入住時間，二來無形中會產生較多時間成本，例如因為延遲交屋必須延長在外租屋等狀況。 再者，多數屋主
都會希望在農曆年前入住新家，年前的裝修工班檔期難喬，較容易遇到缺工或被漲價的情況，都需要特別注意。

    2.注意季節溫差造成的熱漲冷縮問題 這點是一般人比較容易忽略的，身為屋主，在裝修時雖然應尊重專業，
但若能提醒裝修師傅或設計師是最好的狀況。舉例來說，冬天因為熱漲冷縮，門縫處若僅施作恰恰好，沒有預
留夏天來臨時門板膨脹的空間，就極可能產生屆時門窗開關不順的情況。 同樣的邏輯也可以運用在地板、磁磚
的鋪設上，都應預先留下較多一點點的縫隙，避免夏天時發生「膨共」慘劇，不過，自己若不是裝修專業，且不
同建材的熱漲冷縮程度也不同，建議可與專業人士商議為上策。

    3.預留較多的乾燥時間 冬天施作裝潢，除了熱漲冷縮需特別注意外，還有一點須留心，就是氣候上因為空氣潮濕、
日照不足，包含水泥、油漆、塗料等，都較其他季節需要更長的乾燥期。若是沒有特別留意，照慣例的時間施工，
就可能發生油漆或水泥其實根本還未乾透的狀況，除了影響施做的美觀外，甚至可能造成功能性的損壞。

 

「借舊還新」釀房貸寬限期取消 央行借款有規範
     記者 楊伶雯

     央行第七波信用管制措施實施過去約三個月，對房市的影響逐漸顯現。信義房屋代書葉惠玲透露，
央行本次信用管制意志堅定，杜絕取巧借款，就有消費者因「借舊還新」最終被取消寬限期，提醒
購屋族留意目前貸款規範，選擇大型品牌房仲服務，可有更安心的交易保障。

    曾有消費者換屋，將舊屋新增貸款後直接匯入新購屋的價金，完成撥款交屋後，銀行發現違反了央行
「借款人申辦購置住宅貸款，另以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅」的規定，葉惠玲
解釋，現行房貸環境下，不得以其他擔保品貸款後購置住宅，最終取消其寬限期，並要求支付違約金。

    此外，即使是購買第二屋，以定存單質借款項也同樣違規。葉惠玲補充，換屋族簽署自住切結書雖然
可以免除房貸五成的限制並享有寬限期，但利率仍將比照非首購身分。

    針對新青安房貸者，葉惠玲提醒，借款人在簽署換屋切結書後，若違反承諾將面臨停止利息補貼、
重新核定貸款條件等後果，銀行可能會定期檢查土地登記簿或建物謄本，確保產權未變更，或要求辦理
「不得移轉」的預告登記，以限制房屋轉讓。

    買房不僅是支付房價，還有諸多稅賦與規費要留意，例如契稅約為房屋現值的6%，以現值500萬元
的房屋為例，契稅就高達30萬元；代書費、買賣登記規費、印花稅等雜項支出，也是一筆不小的成本開銷
，建議在買房前做好全面的財務規劃。

   

    

   

注意取得房屋持有期間 這些項目都不得列為房地交易費用 以免遭補徵房地合一稅
文/記者林耀文

    小陳日前將鳳山一筆房地售出，並將房貸利息30萬元在申報房地合一稅時列為費用扣除，沒想到卻收到國稅局通知必須補稅，
讓小陳頗感訝異。對此，稅務專家提醒，個人房地合一新制之交易所得，是以房地成交價額減除原始取得成本及相關必要費用
計算，而在取得房地所有權後，所繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，
不得列為房地交易費用。

    國稅局表示，為解決房地分開課稅缺失，並抑制房地炒作，健全不動產稅制，促使房地交易正常化，政府於105年起實施房
地合一課徵所得稅制度，規定自105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依
所得稅法第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。

    由於房地合一稅制旨在抑制房地炒作，若是允許計算房地交易所得額時減除相關期間費用，將由國家分擔其持有成本，
不啻是鼓勵炒房，與房地合一立法目的有違，因使用期間經過而發生之費用，依收入費用配合原則，性質非屬房地交易之費用，
亦不應於計算房地交易所得時列報減除。

    舉例來說，小陳於111年8月31日買賣登記取得鳳山房地，又於113年9月將鳳山房地出售，小陳辦理個人房地交易所得稅
申報時，列報購屋借款利息30萬元，經國稅局以該筆購屋借款利息之計息期間係自111年9月起算至113年9月止，即實際支付
利息之日期均在不動產所有權登記日之後，該借款利息30萬元實為房地使用期間之費用，自不得認列，重新核算課稅所得並
補徵稅額。

    稅務專家提醒，民眾交易105年1月1日以後取得之房地，其用以支付購屋款之銀行貸款雖得列為成本減除，但貸款利息，
若是在取得房地所有權後所發生，應屬使用期間之相對代價，尚不得於計算交易所得時列報為成本費用減除，以免遭剔除補稅。

台銀再獲築巢優利貸承作權 首購族貸款期限最長40年
中央社
 
    行政院人事行政總處公開徵選國內金融機構承辦114年至116年「築巢優利貸」，台灣銀行今天宣布取得
承作權，將持續無縫接軌協助公教員工安心購屋築巢，且無自用住宅者購置自用住宅貸款，貸款期限最長將為40年。

    台銀先前已從108年至113年承作「築巢優利貸」全國公教員工購屋貸款，隨著這一期專案將於今年底到期，
行政院人事行政總處公開徵選國內金融機構承辦114年至116年「築巢優利貸」。

     台銀今天表示，經審視徵選內容相關條件規範，台銀積極籌劃投標作業參加徵選，研議更優惠的承作條件
提供給公教員工，並於113年11月於金融機構中榮獲獨家承作權，將無縫接軌協助公教員工安心購屋築巢。

    根據行政院人事行政總處公告的「114年至116年築巢優利貸-全國公教員工房屋貸款」方案，專案利率依
中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.465個百分點機動計息，目前為年息2.185%；貸款期限方面，最長為30年
；但無自用住宅者購置自用住宅貸款，貸款期限最長為40年。

    台銀111年至113年築巢優利貸方案在利率方面，同樣是依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.465個百分點
機動計息，但在貸款期限部分，是最長為30年，但得視業務需要增加，最長不得逾40年。

容積管制與獎勵
 住展雜誌／文／主筆室
   「獎勵」常被用來鼓勵進步，不僅學習領域如此，工商經營、城市治理亦如是。每當一座城市出現
優秀設計的大量體開發案時，往往是城市蛻變的開始，而面對這類關鍵開發案，官方有義務把握契機，
設法提升城市競爭力，因此，透過獎勵等手段給予足夠支持，並非偶例。然而2024年卻出現大型開發
案容積率獎勵引爆台灣政壇震盪的亂局，發人深省。

    一般人或許不知道，容積管制、建蔽率等牽涉建築開發量體的制度，在全球城市與建築發展歷程上，
出現的時間其實相當晚，原本台灣也沒有全面實施容積率管制，因此高雄國賓飯店都更案周邊幾座
「容積率管制實施前申請建照」的舊社區，實際容積率都高得驚人遠超引起爭議的台北京華城改建案容積率。
     
    這裡面也埋藏幾個重要議題。首先，對那些沒有趕在容積率管制前開發的土地所有權人來說，容積率
管制是否造成不公平的財產損害？其次，各城市土地使用分區法規對住宅、商用等用途及強度進行限制，
是否有過度限制人民土地建物等財產，甚至達到違憲程度的疑慮？

    事實上，進入21世紀後，容積率管制已成為美國、日本部分官方與學界人士認真檢討的「老舊制度」，
因為當年設定容積率管制的城市環境，至今已產生極大改變，而容積率管制規範卻鎖住了某些帶動城市
再創新發展的可能，這也導致質疑聲浪逐漸興起。

     以台北市為例，早年在設定不同土地使用分區的容積率標準時，很可能輕忽了如今台北都會區經濟
活動蓬勃、人口密集的繁華程度，更沒想過台北市的全台最完善捷運軌道路網足以吞吐巨大人口流量；
若重新思考上述角度，台北市的容積率管制與土地使用分區法令，或許已有重新檢討與適度放寬的必要。

地震頻繁　新獎勵該與時俱進

    尤其，面對台灣龐大的老舊建築與頻繁的地震威脅，加速危老都更已是極迫切的國家大事，
此時，政府願意提出與時俱進的新獎勵措施，像是官方醞釀中的新增危老容積獎勵項目「預鑄工法」，
就企圖透過預先將建築外牆與樑柱在廠房內製作完成，再運送到工地現場安裝，除了解決缺工問題，
也希望減少對環境的汙染，甚至帶來減碳的效益，出發點值得民眾肯定，惟落實層面應更謹慎。

    回歸實務，危老都更案往往受限於基地、戶數規模都不大，且很多位在狹小巷弄內，預鑄結構
與外牆在運送及吊掛作業過程將十分困難，而不同案子的預鑄元件未必能彼此套用，多需要重新
設計時，小型案成本反而暴增，這類問題都需要官方在醞釀新獎勵的過程中，便認真檢視、因應，
以免無法發揮新獎勵的預期帶動效果。

如何加速「意願」危老都更關鍵

    比起「預鑄工法」容積新獎勵更受矚目的，則是危老的時程獎勵落日時刻已近，各界都在關切
危老時程獎勵，是否會重新修訂一套長期的獎勵制度，以利繼續推動全台老舊建築加速更新。
   
    對此，本刊認為，無論是危老或都更案，實務上民眾心態常見想當「最後的簽約戶」，總認為最後
簽約才能爭取到最好條件，在相關法令修正上，政府不妨思考如何透過新的獎勵制度，讓民眾願意成
為搶先簽約的領頭羊，藉此加速危老與都更案的整合，畢竟，現有法令制度連建築拉皮都可以獎勵了，
何妨多些更有意義的創新鼓勵措施。

    舉例來說，官方或可考慮讓危老都更案先簽約的住戶在稅捐上獲得減免，或優先者獲得更多補貼，
以加速每一位更新戶的簽約意願；至於業者方面，其實提出新獎勵也未嘗不可，參考過去獲得官方
大方支持的生技產業，即使虧錢也能上市櫃，更何況危老都更大業如此重要，何不制定一套鼓勵開
發商投入危老都更領域的方案，比方達到特定標準（參與更新案量）就能上市櫃以擴大集資的方案呢？

史上最高? 840％的容積率鬧劇

    創新往往也是速度的比拚，當鏡頭轉向紐約，這座世界級大都會的政治菁英們，近期就在探討建築
的容積率，只不過眾人爭議的重點與台灣不同，是關於住宅容積率是否應該突破1200％上限，藉此釋放
更多居住空間當然，紐約的商用建築的容積率只高不低。

    對照紐約市部分菁英爭相探討放寬容積率數字的景象，台北市則陷入引發爭議的京華城改建案
「840％史上最高容積率」疑雲，相較之下，不免讓人擔心，如果從全球城市競爭力的尺度看，
即便未來出現具備優秀設計的大型開發案，在期望台灣首都的城市空間品質、建築設計規畫水平
大幅提升之前，可能要先想想，所謂的840％最高容積率是不是略顯蒼白無力？

談回近期引發台灣政局震盪的「史上最高容積率840％」言論，乍聽聳動，實際上卻完全無關城市發展與治理。










 

供過於求 全台房市現警訊

聯合報／記者陳美玲

    內政部第三季資料顯示，代表市場需求的住宅戶數、過去十年全台平均增幅達百分之十二，而代表新增供給的
十年住宅存量增幅為百分之十二點六，需求減掉供給出現百分之○點六負差額，顯示房市亮起供過於求的紅燈。
「住宅戶數增幅」相當於市場實際需求，「住宅存量增幅」則可視為新增供給；以住宅戶數增幅減去存量增幅，
也就是市場需求扣除新增供給後，得到的數值代表當前房市供需情況。若差額為負值，顯示房子蓋得多、需求相
對低，市場供給過剩，就是「供過於求」；若差額為正值，則是需求相對旺，市場屬「供不應求」。

    內政部最新統計，今年第三季全台住宅戶數九三七點九萬戶，十年增幅達百分之十二，扣除代表新增供給量
的住宅存量九三六點五七萬戶，十年增幅為百分之十二點六，兩者增幅差額為負值百分之○點六，顯示全國住宅
已出現「供過於求」的警訊。

    過去十年因國內家庭人口結構改變、朝小家庭發展，二○○九年開始全國平均家庭人口數跌破三人，今年更僅
剩二點五人左右，與此同時子女分巢化現象明顯，加上單身族群增加，刺激住宅需求攀升。

都更危老帶動推案

    在市場住宅需求攀升的同時，房市同步出現小宅化趨勢，加上國內都更、危老改建持續向前推進，市場需求成長，
讓建商加大推案力道，市場新增供給同時放量，加上疫情後房市交易暢旺，開發商加大推案力度，導致市場「供過於求」。
不過，以六都來看，雙北市、桃園市、台中市等四大都會區，十年住宅戶數（市場需求）增幅、扣除住宅存量（新增供給）
後，差額仍為正數，顯示這四都住宅市場仍「供不應求」，又以台北市增幅差額高達十二點一百分點，顯示高房價的台北市、
區域住宅需求量仍相當大。

    值得注意的是，近年買氣爆棚的台南市、高雄市，十年住宅戶數增幅、扣除十年住宅存量增幅後，差額各呈現負值百分
之三點一、百分之二點八，凸顯南二都房市供過於求的問題相對嚴重。南二都在政府政策挹注下成為科技業重鎮，同時釋
出大量職缺帶動工作人口移入，供過於求的問題可望獲得緩解。

第四季恐旺季不旺

    展望第四季房市，政府打炒房新措施是針對短線投資、投機客，新制不影響自住客，在傳統購屋旺季加持，市場開始熟悉
新措施下，單季房市買盤有望回溫；不過，整體來說住宅市場仍然在盤整期、呈現「旺季不旺」的格局。相較之下，在政策
打住不打商之下，商用不動產買氣將會優於住宅市場。

    雖然七月起預售市場交易量逐月量縮，但根據過去經驗，量能萎縮要持續一段時間，才有可能撼動房價，
而中間量縮的過程至少要半年以上的時間，因此至少到明年首季房價都不太可能有鬆動的機會。此外，量縮過程中，
業者為刺激買氣，通常業者會祭出「送家電、裝潢金」等優惠，要真的「等到建案賣不動、或者有資金壓力」的情況下，
才有可能進入到撼動房價的時刻。