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「這」安全工法效應發酵！危老重建案更好走
好房網News記者林和謙

台灣位處地震帶上，近來地震頻頻發生，讓不少民眾心生畏懼、擔憂住家的結構是否安全。一直致力於建築安全之路的建築安全履歷協會創會理事長戴雲發創造的「Alfa Safe柱中柱」、「Alfa Safe系統牆」施工法，已實際運用在社會住宅、多區域新建案的建築工法上，而桃園平鎮一號社宅也是首次的公共工程與該工法合作，「Alfa Safe耐震系統工法」技術服務於平鎮一號社宅施作，讓該案也獲得耐震建築標章。戴雲發指出，在安全建築工法逐漸受到民眾與業者信賴後，目前我們也持續推動危老重建案，這是一條需求量大、也值得去走的路

「AlfaSafe柱中柱」結構工法，擁有外柱內柱、柱中有柱的強化工法，達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的結構韌性度；Alfa Safe工法經過國家地震中心測試， Alfa Safe柱中柱抗震韌性比傳統工法提升1倍，讓房屋整體結構更穩固及安全。

國內房價攀升幅度大，動輒數百萬、上千萬的房價，讓許多民眾要買間房都頗辛苦，努力用好幾年積蓄買下一間房子後，若出現漏水、屋況有瑕疵，都會影響居住品質，甚至如果出現結構問題，對居住安全影響更是甚鉅，住戶內心也會非常痛苦。被喻為「結構安全傳教士」的戴雲發，多年來一直宣導建築結構安全品質透明化的重要性，強調建築的規劃設計、施工品質都要並重，並推動與建立建築安全履歷規範，一路走來已近20年，而「Alfa Safe耐震系統工法」目前在全台有300個建案採用。

戴雲發表示，從小就發現自己非常喜愛建築、房子結構相關的事物，因此都會自己去接觸與研究，小時念書時就幫忙家裡蓋農舍、豬舍，之後就持續往結構技師的路來走及深耕，並逐漸意識到建築安全的重要性，「我自己當結構技師多年，想要有更完正的技術、理念及知識整合 ，所以後來打造Alfa Safe耐震系統工法，並努力推動建築安全履歷」。

以蓋房子來說，戴雲發指出，傳統方式來做營建施工，不僅耗費工時，營建成本也造成大家無法預期及控管，一些施工品質上也不夠透明，民眾也較不安心；現在包括中央政府、地方政府及民間建築業者，必須共同來面對這問題，政府應鼓勵及推動營建業系統化、自動化的方向，來解決營建產業目前的困境並提升建築安全品質。Alfa Safe耐震系統工法首個建案從桃園大溪開始，並逐步拓展到桃園各區域及全國多個建案，並開放名種觀摩及參觀，施工過程一切透明，讓民眾及住戶完全放心。此外，戴雲發也榮獲「2021年城市工程品質金質獎」建築工程類工程技術金優獎殊榮，為建築工程類唯一榮獲工程技術獎項的得獎者。

目前在全台有300個建案採用Alfa Safe耐震系統工法，戴雲發與其團隊也正往危老重建案來推動，希望幫助更多危老案以安全工法重建、給予民眾更安心的居住環境，他指出，目前我們團隊在雙北市已有5、6個危老案已經簽約並動工，施工的安全品質可讓民眾放心，一切過程都透明看得到，從施工過程一直到完工、住戶入住，我們都會完整以影音與文字來記錄，到時每個案子都會有一本完整的紀錄書，就像住戶的傳家寶，非常珍貴。

戴雲發表示，國內超過30年的老住宅非常多、破400萬宅，現在我們團隊把重點放在危老重建案上，幫忙實施 、專案管理、合建都可以，力求整合完善並把品質做好，因為我們的安全工法的好評、施工透明，現在有不少地主主動找我們團隊要進行重建，這是一條可以走的長遠路，且需求量也很大。
 

房市冷卻「2縣市」仍暴衝！專家憂「餘屋危機」：恐淪最後一根韭菜
好房網News記者戴鈺純

根據最新資料顯示，全國1到8月契稅與土地增值稅雙雙減少，顯示全台房市交易量普遍下滑中，加上上半年疫情爆發、打炒房、升息及高房價壓力，明顯反應民眾購屋行為，且進一步觀察今年1～9月六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為187,495棟，與去年同期年減1.4％，可見民眾買房能力逐漸下降。

根據六都會區分別公布的9月「建物買賣移轉棟數」，六都建物買賣移轉棟數月減4.2％，而除了桃園、台中外，其餘四大都會區均量縮。新北市月減7.8％，台北市月減12.4％，台南市月減12.9％最多，高雄市月減5.6％，而桃園市與台中市分別月增5.2％、1.8％。

進一步觀察1～9月六大都會區交易表現，整體交易量為187,495棟，與去年同期年減1.4％；其中一樣桃園市、台中市皆是六都中「不減反增」縣市，分別年增0.8％、6.5％。而其他像新北市年減1.5％，台北市年減1.3％，台南市年減9.8％，高雄市年減7.1％；另觀察歷年交易量可以發現，台中市今年1～9月建物買賣移轉棟數仍創近9年新高，桃園市也創近8年新高的表現。


觀察桃園、台中兩都，不管是9月表現亦或是截至今年度9月的交易量體皆成績亮眼，根據地政局數據統計，桃園市交易集中桃園區、龜山區、中壢區3區，分別是770棟、710棟和479棟。台中部分，主要集中在北屯區990棟、西屯區481棟和南屯區366棟。



全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，過去兩年房市熱潮由重劃區點燃，六都交易量體除了誰的宜居地段腹地大就能稱王，也在於重劃區的量體，像台中市就有外地人分不清楚，到底來到多少期的重劃區，桃園市也在北北桃一日生活圈帶動下，多見北客桃移，搶買桃園市各行政區遍地開花的重劃區案，雖然像是新北也有不少重劃區規劃，但價格高漲，且新北的移轉量體長期為六都之冠，成長幅度空間也會不比他都，至於南二都房市熱度雖強，總也不及北中四都，且南部先天地勢與開發上多有冷門蛋殼區段，均會讓過去兩年預售熱潮，遞延交屋潮的成績更凸顯在桃、中熱況上。

至於在行政區分析上，陳炳辰認為，桃園市、台中市上月交易前三強區域，本就是居住機能成熟，又擁好幾個主要重劃區，房價相比他區高，甚至為蛋黃房價區，但買氣不減，主因不脫投資風氣盛，兼具居住實際價值，新案交易量體也大，強者恆強，雖然在目前房市變動期，可能稍見盤整，但體質尚屬穩健，後況依舊看好。

但陳炳辰也提醒，部分重劃區住宅量體多，產品同質性高，若發展上仍依賴舊市區，自身機能不夠健全，僅為投資風氣帶動，易有餘屋危機，房市變動下有其風險，像竹科、青埔過去都曾經歷過冷靜期，一般民眾也勿跟風搶進，成為最後一根韭菜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年房市受惠於豐沛資金、低利環境、台商回流等利多匯集下，房市表現亮眼，雖短暫受本土疫情衝擊而交易量縮，但於疫情趨緩後，市場買氣迅速回溫。反觀今年，疫情仍未穩定受控，且全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數影響，經濟前景恐不樂觀。而國內景氣燈號連6綠，但再降1分就落入黃藍燈，第四季國內經濟景氣面臨挑戰，而消費者信心指數也創13年新低，此外，觀察8月五大行庫房貸利率已飆升至1.729％，創逾6年新高，加上央行於9月再升息半碼，後續房貸利率將再攀升，2％的房貸利率已為期不遠，若利率持續升升不息，恐衝擊民眾購屋意願




 

耐震性能與居住安全升等 迎國際永續建築潮流
文/記者林耀文

9月18日台東池上大地震，規模達芮氏6.8，為20年來第七大，再次激起民眾對於住宅安全的討論熱度。包括國際知名建築設計師、豪宅推案業者與房產業界咸認，提高建築耐震安全與居住舒適可兼顧，建築規劃設計、施工與品管落實，減少不必要資源浪費，除了利於結構承載輕量化，更能迎合國際永續建築潮流。
 
建築輕量化符合生活科學 回歸建築本質耐震又舒適

在國際獲得多項建築設計大獎的橙田建築室研所主持建築設計羅耕甫指出，提高建築耐震性能，回歸到建築設計本質，就是如何讓建築輕量化！未來建築「極簡化」的設計風格會逐漸興起，極簡建築強調就只是乾淨、視覺美感的建築，簡單的說，就是適度降低建築浮誇的石材、磁磚等外飾材料，也能改為採用塗料或單層LOW-E玻璃，同時運用高強度鋼材，減少樑柱斷面與減輕結構承載，讓建築回歸到「少即是多」的建築思想。

這樣的建築設計規劃，其實也可以為建設公司創造出「持久、有用、美觀」的建築設計裡三元素，凸顯建築的地標價值。在營造成本持續走高的狀況，同時面對土地以及工料價格上漲，在建築規劃與室內裝修部分，會開始趨向於「永續性極簡建築美學」的風格。

羅耕甫認為，永續建築不僅是時代趨勢，永續建築常與綠建築、生態建築並列討論，但無論是用何種名詞界定，它們共同的目標都是減少對生態與環境的衝擊，以人為本且建築與環境共融，即使在建築工料成本居高不下的情勢，仍然有建築設計能夠發揮節能、耐震與居住舒適的機會和空間。
羅耕甫表示，提高建築耐震性能，建物具備採光好、通風佳、節能、省水、減碳、綠化等特色，就已經擁有永續建築的架構，剩下的則是建築師如何用建築語彙，將建築本體的規劃與自然環境結合，以及讓室內居住空間格局最舒適化。一個好的建築師，可以透過設計的技巧，幫助建設公司規劃爭取最大的銷售面積，也可以同時創造住戶最佳的居住空間。 

建築耐震符合法規　落實現場監工把關

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台灣位處地震帶上，地震相當頻繁，民眾對於住宅安全性格外重視，如二手屋市場的「震後住宅」普遍價格較好甚至成為不少購屋族的基本條件，而對於921大地震最有感受的中部地區，建商在推案時，對制震工法多有著墨，尤其豪宅產品更以結構為重要訴求，以鋼構建築為例，不僅營造時間多出一般RC結構不少，每坪成本更至少增加5萬元，人力原物料大漲，更降低市場上蓋鋼骨大樓的意願。

不少結構技師咸認，建築耐震與居住安全的重要性宜擺在首位，因此在買房時，首先必須找有信譽的設計者規劃、設計與簽證，同時慎選建築需採優良結構系統，平面格局儘量方正，柱距離平均配置，避免單跨行為，超高層住宅大樓採用SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，並運用柱內灌漿，鋼樑包覆混凝土讓鋼骨保護層厚度達到17.5公分，要從設計規劃到審查完全符合「鋼骨鋼筋混凝土設計規範」，雖然成本至少高出3成，卻有利提高建築耐震性能。 　

同時由專業建築師群督導監造，確保混凝土強度與鋼筋綁紮品質，同時利用筏式基礎、連續壁與基樁、厚度超過50公分的剪力牆等，有利達到強化耐震性能的目的，並且與專業結構技師合作，設計出優越耐震性能的建築結構，平常的要求即須達到高標準。

皇苑建設董事長郭敏能強調，施工必須按圖施工，養護動作也必須確實且徹底清潔，養護層厚度與時程足夠，檢測動作包括氯離子檢測、混凝土強度與坍度試驗、鋼筋抗拉試驗等，同時要求基礎施工與地質鑽探，水電管路的設計施工確實，這些都是攸關建築耐震與居住安全的選擇重點。 　

展現優質營建品質　　鋼構豪宅居住安心舒適 　
 

目前高雄一些豪宅大樓陸續採用鋼骨結構系統，甚至複合商業大樓、購物中心也加入，包括北高雄當前最受矚目的鋼骨摩天大樓案，以富邦集團位於博愛、大順路口1.16萬坪凹子底複合商業大樓地上權基地，預計規劃樓層達48層、地下6層，樓高約達240米的地標型摩天大樓，將成為北高雄樓層第二高樓。

景觀豪宅也有北高雄美術館站區旁「御皇苑」超高層景觀豪宅大樓、興富發建設美術公園首排「美術１号院」鋼骨景觀大樓案，與南高雄亞洲新灣區遠雄建設「遠雄THE ONE」、國城建設「定潮」等景觀豪宅大樓案。為讓住戶居住更安心，「遠雄THE ONE」除了採用鋼骨結構系統，公司不惜花費鉅資將耐震設計比照101大樓高規格，更引進美國的制震油壓阻尼器，鋼骨柱內灌漿，且基礎採用高壓灌漿混凝土達10000psi，基樁更深達地底75公尺，讓頂級豪客居住安心且舒適。 　


強化建築耐震性能　高成本營造好口碑

上曜開發建設董事長張佑銘也說，鋼骨大樓近來除了材料與人力成本大幅上漲以外，電力成本也增加，最重要是要跟台灣的風電基礎搶產能，造成產能吃緊，所以預計鋼骨大樓一坪成本超過20萬，預計完工每坪要20~22萬。

也有不少建築業者認為，斷層對建築耐震性能的影響，也攸關區域房市發展，目前緊鄰台南鬧區的後甲里斷層，該斷層從永康區永大路往南延伸，經過中山高速公路大灣交流道，一直延伸至仁德區與奇美博物館園區、虎山一帶，當前台南最熱門的平實營區重劃區與捷運第一期藍線預定仁德轉運站，距斷層僅約數百公尺至1公里左右，如何讓建物耐震性能確保居住安全，也成為眾多消費者購屋關心焦點。

房屋共同持有藏眉角　這2招護權益
2022年09月25日

台灣房價愈來愈高，不少情侶或朋友想合資買房，《房屋聽信義》Podcast特別分享，不動產共同持有的眉角非常多，也常衍生糾紛。但倘若還是有不動產持有相關規畫，可以採用法院公證人與申請預告登記2招，更維護彼此的權益。

信義房屋天母七段店執行經理吳曉芳說，一般而言，共同持有的情況分為兩大類，第一類是男女朋友在婚前想要一起買房，或者是家人、朋友之間的合夥共有；第二類則是祖產的繼承，有些還牽涉到土地法，情況更複雜。

其中，又以情侶婚前買房最常見，吳曉芳直言，男女朋友雖然有感情基礎，但在法律上，雙方如同陌生人，通常並不建議男女朋友在婚前共同買房，因為後續衍生的糾紛實在太多了，雙方分手後撕破臉、甚至鬧上法院，都是常見的狀況。

除了有分手的風險之外，共同持有還有其他需要考量的重點，例如，兩人的首購權會同時都用掉，如今在六都與新竹地區，第二屋頂多只能貸八成，而且沒有寬限期，一次用掉兩人的首購權頗為可惜。

其他「一生一次」的稅賦優惠如土增稅，在共同持有時，也都是「一次用掉兩人份」，吳曉芳提醒，甚至連代書費都會比較貴，因為相關作業流程都會變成double的。

而在辦貸款的時候，銀行會徵信兩人的信用狀況，如果都是好的，會加分不少，但若其中一人有信用不良的記錄，當然就會影響放貸狀況；值得注意的是，有些合夥買房會登記在其中一人名下，但由另一人借款，同常銀行只接受二等親之內的人這樣操作。

吳曉芳直言，建議想共同買房的情侶，就直接登記結婚了，畢竟台灣的婚後財產是採共有制，婚後買房無論登記在誰的名下，另一人也都能分一杯羹。

但假如已打定主意要共同持有，她也建議，可以採用以下兩種方法保障雙方權益。首先，是去法院找公證人，把雙方共同買屋的相關條件都白紙黑字寫清楚，譬如說，兩人各出了多少錢、兩人約定好每個月要如何付錢等等，甚至連不得不處分房子時、該如何分配售屋款項，都可以找公證人先擬好。

第二個方法，則是申請預告登記，一旦設定之後，假若其中一方要把房子移轉給第三人，銀行就會通知另一方，且要經過另一方同意才行；很多長輩幫忙出錢買房時，都會做這項設定，確保晚輩未來不會未經同意就任意賣房。

最後吳曉芳也分享，曾處理多人繼承的房地產要出售，需要協調不同持分人各自預期的出售條件，還要注意相關法律規範及稅賦的算法跟一般買賣房地產的不同之處，建議交由專業仲介來協助較能注意這些小細節。

「柱中柱工法、一體成形鋼筋」　揭密抗震宅工法
2022年09月18日
 
連幾日地震不斷，「住的安全」再度成為大家關注焦點！其實在歷經921地震後，建築相關法規大多已經過修改，提升「防震係數」，部分新建案主打抗震宅，靠「柱中柱」設計、還有一體成形鋼筋增加建物耐震度。但其實單從外觀根本看不出來建築結構，所以結構技師也建議，盡量不要挑選「轉彎型」的住宅社區，因為這些房型遇上地震，耐受力較差！

木質調設計充滿禪意，新建案外觀新穎不稀奇，重點還得撐的久，921大地震後，不少新大樓都主打能「抗震」。建設公司總經理邱奕民：「大概有80至90%的客戶，都是因為我們使用這種（抗震）工法蓋出非常安全的房子，成為他們區域性購屋的首選。」

房屋抗震力成為民眾選房考量重點，畢竟台灣處於地震帶，尤其歷經過921，建築相關法規早已經過改良，首重「抗震係數」。建築安全履歷協會理事長戴雲發：「921地震之後設計新建的房子，第一抗震力有做提升，第二施工的工人觀念也會比較正確。」

建築多耐震？鋼筋結構見端倪，看看大溪這棟新建案，防震關鍵在柱子，強化「柱」的核心，看工人一圈一圈打造外方內圓「柱中柱」，就連鋼筋主體也藏玄機，透過3D動畫看更清楚，一體成形鋼筋、不靠人工綑綁，外力承受度大提升。建築安全履歷協會理事長戴雲發：「成本基本上增加一成以內，可是安全增加非常非常多。」

但如果已經是「成屋」，材料工法單從外觀看不出，防踩雷有撇步。看看左右兩側L型建築明顯搖晃，但同樣震度，中間一字型建築相對穩定，專家建議買房不要挑選大Ｕ型、大Ｔ型、還有大Ｌ型這類有「轉彎」型的的住宅社區，畢竟地震免不了，但起碼要把傷害降到最低。

桃園市長鄭文燦：航空城8年大躍進 桃園脫胎換骨 產業起飛

文/記者朱語蕎

桃園航空城開發備受各界期待，總面積4664公頃的航空城計劃，涵蓋大園區、蘆竹區，目前已進入實質開發階段，多項建設利多蓄勢待發，讓周邊區域發展備受期待，桃園市長鄭文燦這8年來的努力，更是讓航空城大躍進的推手，此次他接受本刊獨家專訪，暢談航空城如何從零到有，讓桃園國際地位邁進一大步。

航空城開發可說是歷經波折，桃園市長鄭文燦接受本刊獨家採訪時就直言，航空城雖然是愛台12項建設之首，但卻難以整合地方輿論，開發延宕多年，一直到他上任後，決心以更透明民主的方式，達成地方共識，才一步步有了新進展。

開發規模史上最大 歷程最艱辛

鄭文燦表示，航空城計劃開發面積廣闊，是國內史上規模最大的土地區徵案，為保障居民之居住權益，希望能達到全區聽政、一里一區一安置、生態保留、文化保留等多項原則，讓雙方達成共識，市政府就提出「航空城十大優惠加碼方案」，包含搬遷獎勵及多元安置方案等，讓居民能以最優方案獲得配地、重建或購買安置住宅補貼，目前安置住宅4塊基地都已全數發包，將規劃興建1924戶，安置街廓也預計在下半年辦理抽籤配地。
鄭文燦表示，市府負責執行及代辦區段徵收工程面積共計2302公頃，第一期1756公頃，總工程經費約581億元，共分為10標進行，A、B標已分別於去年11月及今年1月開工，C、D標也於今年5月開工，預計2028年全區完工。
 

優先產專區吸大廠投標 頂級大學也搶進

而目前正在推動的優先產專區土地標售，9處基地總面積約52.89公頃，將積極引進國際物流、航空輔助、綠色能源、生物科技、雲端運算、智慧車輛等六大產業。市府已於今年8月與得標廠商進行簽約，預計明年6月辦理用地點交，共有7處基地順利標出，包含統一超商、星宇航空、藥華、大樹醫藥、健策、中華貿易、力歐新能源等企業進駐，投資規模逾200億元。未來預計可創造逾5000個工作機會，市府也要求得標廠商至少3年內開發面積達3成，且取得建築執照後，才能獲得產權，以加速開發。
鄭文燦說，除了產業積極搶進，學術單位也看好航空城發展，包括清華大學將在機捷A16站興建清大桃園附設醫院及教育研發園區，附設醫院籌備處已於8月啟用，補足桃園大型醫院資源的不足。另外，政治大學也規劃在鄰近A16站及捷運綠線G17站的3.22公頃用地發展大學城，將設置「政大公企中心分部」，兩大名校紛紛進駐桃園，有利於未來推動醫學研發、雙語教育等領域，達到相乘效果。

客運園區位置優越 交通打通任督二脈

桃園航空城帶動周邊產業發展，青埔即是最好的典範，而除了青埔地區，大園區的客運園區近期也受到關注，園區面積約197.37公頃，市府自2016年開始，便開始進行區內基礎工程的維護管理，並且一同整併觀音草漯重劃區、高鐵桃園車站特定區、經國重劃區、及中路地區等，作為桃園都市發展重要新興節點，都發局也在2021年公告實施客運園區開發計劃，將貨運及貨物加值專用區納入其中一部分，劃分為航空客運服務專用區、第一種住宅區、第二種住宅區、第三種住宅區、商業區、商業區（再發展區）、灌溉設施專用區、宗教專用區及電信專用區，面積合計134.73 公頃。
鄭文燦表示，客運園區鄰近航空城，政府積極區內基礎建設，包括優化改善污水處理場，將大園國中、潮音國小遷至園區內，並打通周邊聯外道路，包括客運園區至機場聯絡道路第一期工程的航城路，將於9月通車，第二期預計從老街溪橋延伸至機捷A15站，預計明年完工，而國2甲延伸至台15線也預計明年4月可完工。

鄭文燦認為，以往機場周邊居民長期忍受航班噪音、限建等問題，並不見得可受惠國際機場帶來的效益，但透過航空城計劃，可望翻轉現況，除了發展機場經濟學，也能促進就業、帶動產業升級，與居民共享榮景。
鄭文燦說，桃園機場在2019年年運量達4千多萬人次，貨運量有2百多萬公噸，目前機場正進行第三航廈擴建工程，預計最快在2026年完工，而第三跑道則預計2030年完工，預計未來桃園機場1年客運量可上看8218萬人次、貨運量可增至402萬公噸。
 

整體房市呈現「量縮價穩」局勢
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

2022年美國升息動作頻頻，一舉一動都牽動「房貸族」敏感神經，2022年以來央行已升息一碼半，若再跟著美國升息，房貸族每月荷包恐又要縮水，近日受民俗月影響，房市交易冷清，8月份六都移轉棟數出爐，六都買賣移轉總計19,155棟，月增4％、年增14％，以目前買氣來看，全年度交易量恐難追上2021年，而中南部因各大廠插旗及各項建設陸續完成不受影響，年月雙漲，台中市8月份移轉棟數4027棟，月增率17％，年增率37％，台南市2017棟，月增率10％，年增率8％，高雄市2925棟，月增率9％，年增率12％，東森房屋研究中心陳玟靜副理表示，台中近日因台鐵高架化等重大交通建設帶來商機，吸引大型商場進駐，而南部則是受到台積電設廠及捷運新線動工，多方面利多拉抬房價，房市不受升息、股災、打炒房等利空因素影響，年月增率雙雙上漲，可見中南部房市熱度成「首」指日可待。

整體房市自2022年3月底的央行升息、第2季的疫情再起，及全球經濟低靡，房市熱潮降溫，預期升息壓力仍大、投資客群在升息與打炒房政策下退場，交易量恐怕難再擴量，建商推案亦漸趨保守，加上目前實價揭露多為前一波熱潮未退時的高檔行情，買賣雙方無法達成共識，東森房屋研究中心統計2022年初至今六都各月份買賣移轉棟數發現自6月起總棟數嚴重下滑至今，在高價庇護影響下使量能減弱，入秋後房市將面臨更大挑戰。

陳玟靜副理指出以目前房市推估接下來推案量將減少5％以上，整體呈現「量縮價穩」局勢，建議投資房地產可選擇較長年限的貸款，中途換屋、售屋較可靈活運用資金，換取更高報酬，而民眾在出價購屋前，最好還是要請銀行鑑價，並先試算及與銀行確認，才能做好資金規劃，以防資產被房貸套牢。

買房不要碰「這5種」！專家曝關鍵：連保值都難
好房網News記者嚴鈺雯

全台房價高漲，不過受到升息、疫情、打炒房政策等影響，國內房市降溫，許多投機客紛紛搶下車，讓許多想買房自住的民眾好奇「到底什麼時候是進場好時機？」

品嘉建設創辦人胡偉良指出，近期政府打炒力道愈來愈大，打跑了炒房客，但卻也是自住客進場的好時機，因此只要有真正的需求，剛需一定要保握住現在進場的好機會。

不過胡偉良提醒，並不是所有的房子都「老少咸宜」，而是要買「新」的、「進階版建築規格」的房子，否則花了高昂的房價卻買進前一代老規格的房子會得不償失。 胡偉良也點出5種未來保值性將持續下滑的房子，像是沒有減噪功能的樓地板、抗震耐震力不足（2003年以前蓋）的房屋結構、沒有順平設計的社區、採光通風不佳的社區、不具備智慧智能的房子。 他也指出，尤其一些4、5樓的老舊公寓，地點好的還可以用來出租，賺投報率；至於地點一般的，出租的租金不會太高，要賣也很難，除非自住，否則日後房價更將江河日下，不要說增值，連保值可能都不容易。


 

新案「不二價」只是傳說 全台僅4％玩真的
2022/08/20 10:51文/記者徐義平

全台標榜「不二價」新案，僅4%玩真的。根據房產市調機構抽樣，全台50個標榜「不二價」銷售的新案，絕大多數仍存有議價空間，平均議價率約7.07%，甚至有4個議價空間超過15%。

根據住展雜誌抽樣調查全台50個新案，將平均開價與實價登錄成交均價對比，結果顯示，僅有2個真正做到「不二價」，占抽樣調查建案比重僅4%，反觀議價空間5%內的新案有17個，占比約34%，至於，議價空間10%起跳的建案則有16個、占比約32%。

住展雜誌研發長何世昌表示，自實價登錄政策實施，不時有建案打著「不二價」銷售的策略，主因是希望縮短買、賣雙方議價時間並加速成交，甚至有房產業者還喊出完全不二價時代即將來臨，但經過50個新案抽樣調查結果，新案不二價銷售還僅止於傳說階段。

何世昌進一步解釋「不二價」定義，意指「不接受購屋民眾討價還價，開價即等於成交價」的概念；倘若成交價與開價有絲毫落差，就不能稱為不二價。但根據抽樣結果，96%標榜不二價新案其實都存有議價空間。

96%標榜不二價新案 平均有逾7%議價空間

此外，竟有3新案實價登錄的平均成交單價高於建案平均開價，3案分布在內湖、新莊以及湖口，何世昌指出，可能原因應是銷售速度太快，只調漲成交底價而未調整開價有關。

再觀察開價與實價成交價落差最多的個別新案，以大同區新案價差最大，成交價比開價每坪便宜13.9萬元，至於，議價率較大前三名則分別為新竹縣新埔新案、高雄市鳳山新案以及宜蘭縣壯圍新案，議價率依序約21.85%、18.57%以及15.9%，議價空間比一般建案還要來得大，因此，何世昌提醒，購屋民眾若遇到業者宣稱不二價銷售時，仍需謹慎應對。

最後，何世昌分析為何台灣新案難以全面實施不二價的原因，首先，民眾購屋已習慣殺價，再來則是部分建案開價偏離市場行情太多，民眾不買單，業者只能透過議價空間加速成交，最後則是有少數房產業者誇大不二價的說詞，甚至將不二價當作行銷手法，卻又透過「早鳥優惠」給老客戶折價空間，進而讓不二價破功。

 

興富發總裁鄭欽天：3、5年內台中七期看百萬、桃園青埔看60萬

2022/08/02 19:40文/記者徐義平

「產業進駐、交通網路任督二脈打通是近幾年房市買氣南強過北的主因」，興富發建設集團總裁鄭欽天接受專訪時做出以上陳述。

他解釋，這波房價上漲不單只是購屋需求增加，還包括土地價格上漲，甚至又碰上營造成本翻倍加重等三重因素交疊所導致，尤其是工資，南部現在的營造成本甚至比北部還要貴，再加上南部普遍缺工，也直接影響工程進度，原本2年可蓋好，現在拉長到3年還蓋不完。

而且鄭欽天認為，桃園、台中房價絕對有支撐力道，尤其台中七期3、5年內單價會破1百萬元，超越新板特區，桃園青埔則會上看6字頭。

房價有沒有跌 看實價最清楚

至於，近期有傳言房價有跌一事，鄭欽天直言，去查實價登錄最清楚，房價其實沒有跌，而且今年房價絕對比去年又再漲上去，只是今年碰到疫情確診數爆發，每天幾萬例，導致上門看屋的民眾變少，成交量一定不好，不過，隨著疫情穩定發展，近期看屋民眾有增加趨勢，但碰上年底選舉，因此，建商能做生意的時間很短，也只有這2、3個月。

鄭欽天指出，這一波房市買氣南熱過北，主因是桃園以南出現產業大幅設廠，因此，台灣未來5至10年的經濟、產值已經不若過往相當高的比率倚重大台北，反而會分散至中、南部，尤其大台北1年移出人口數將近10萬人，10年便相當於100萬人口移出，這些人多半會選擇落腳桃園，主因是桃園房價僅是大台北的一半，加上有產業支撐。

以近期桃園航空城首批標地標脫金額超過200億元的結果就可以看出桃園未來的潛力，更是繼台中後，下一個辦公室聚落量點。

鄭欽天指出，台中市百貨業的營收不輸大台北，再加上往北服務可以擴及到苗栗、往南則可以延伸至嘉義，服務範圍橫跨多個縣市，他更以兩年多前標下的達新雨衣在台中七期的土地為例，當初是以商業用途下去評估，相同的投報，在信義計畫區每坪土地要價1500萬元，但台中七期每坪300多萬元，而且容積更是信義計畫區的3倍之多，所以當初才會勇敢投標達新雨衣那塊地。

台中七期辦公室租金單價上看2千元

而且台中七期的辦公室租金也一直往上漲，從早期每月每坪600至700元，一路漲到1200至1500元，鄭欽天甚至認為，不出幾年，台中辦公室租金就能看到2千元的租賃紀錄。此外，鄭欽天認為桃園市也是下一個辦公需求大幅增加的都會區。

至於，面對利率連兩升的看法，鄭欽天指出，即便升息兩次，利率還是處於相對低點，除非利率升到4%、5%，不然現階段來看，房貸利率應該不是購屋民眾最主要的考量重點，而且鄭欽天認為台灣的利率政策很大一部分直接牽動著購屋民眾，因此，他認為公部門不會貿然就將利率拉得太高。

熱到供不應求？桃園這區包辦房市「5最高單價」
好房網News記者林和謙／桃園報導

桃園市身為六都之一，擁有多處新興重劃區規劃、產業發展、捷運建設，又鄰近桃園機場優勢，且整體房價比大台北親民，因此近年的移入人口明顯，房市交易頗熱，其中桃園區的藝文特區就是房市熱區之一；桃園地政事務所最新統計顯示，包括成屋、新大樓、中古大樓、華廈及公寓，藝文特區都包辦「單價最高」。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，藝文特區整體市況穩健，房市供需平衡、甚至供不應求，具房市發展利多，後況看好。

桃園地政事務所地價課彙整區域房市資訊統計，今（2022）年第二季桃園區「成屋」平均單價最高落在藝文特區的42.3萬元/坪，新大樓最高為藝文特區46.3萬元/坪、中古大樓最高落在藝文特區34.2萬元/坪，華廈最高也是藝文周圍地區25.8萬元/坪，而公寓最高也在藝文周圍地區22.6萬元/坪，可說包辦各產品單價最高。地價課人員分析說，藝文特區近年擁有雙捷運站及桃園圖書總館、國賓影城等商家進駐題材，是桃園區內高單價指標地區。

藝文特區位在桃園區中正路、新埔六街、南平路之間，陳炳辰表示，該區域一直為桃園市最貴房價區，還有桃園市「信義計畫區」之稱，從2007年開發，整體規模為5.6公頃，地域內規劃有多功能展演中心、多功能廣場、生態公園、兒童公園等，展演中心自2011年營運，經歷多項大型展演活動，也為北台灣知名的藝文空間。另外，當地興建桃園市立圖書館總館，被譽為「全台最美圖書館」，備受期待的桃園綠線捷運也在藝文特區設置兩個站點，為繼中山高速公路南崁交流道、機場聯絡道南桃園交流道後，進一步推升當地交通機能，帶動區域發展。 陳炳辰分析說，藝文特區整體狀態穩健，房市供需平衡，甚至供不應求，又有居住機能、區域名氣、高價社區，以及房市發展利多，後況都看好，只因可供開發素地不多，購置方得就中古屋來選擇，加上藝文特區高價成屋，總價帶、自備款偏高，不受到房市主流的低預算族群青睞，而往其他區域如青埔看屋。 而有民眾拿藝文特區及青埔來做比較，陳炳辰指出，青埔因具備重劃區屬性，土地面積大，建商積極搶進興案，過去兩年又搭上預售市場熱潮，且有話題性，進而創造房市發展；如今則須擔心房市降溫，投資風氣過盛，偏高的房價，如來到5、6字頭的預售案，與區域居住機能、實際居住人口方面恐怕不匹配，都有賣壓過大的可能性。

 

房價猛漲想合資 4種登記方式風險分析

2022/07/30 04:30 文/記者朱語蕎

 

近幾年房地產買氣熱絡，不少人擔心房價回不去，進而積極進場買房，不論是自住或投資，有些人會因資金不足，或想與親友合作，選擇一起合資買房，但房地產動交易輒上百萬元，買賣糾紛多，合資買房不得不謹慎小心。

現代風氣開放，不少交往長久的情侶，在同居多年後，想要一同合資買房，但在愛情沖昏頭之下衍生問題也多，甚至為展現愛意只將房屋登記在1人名下，若感情融洽還算可以，但若日後分手，後續問題恐相當麻煩。

其實不論是情侶、夫妻或親友間合資買房，通常有以下幾種常見登記方式：

一、共同登記：

產權為共同持有，若未來其中一方想賣房，需要雙方都同意才可執行，建議可在合約內註明出資比例、稅務負擔比例，未來處理房屋才能更明確的將賣房所得依比例分回。

不過，因產權是雙方共同持有，在申請貸款上，若其中一人信用不良，會影響到貸款利率和成數；此外，若是夫妻共同登記持有，就會佔用掉「一生一次自用住宅土地增值稅優惠稅率10%」。

二、信託登記：

委託人基於某種目的將財產移轉給受託人，並以契約方式成立信託關係，委託人信託登記應由委託人與受託人共同申請，受託人需是專業人士或機構，為委託人處理相關事宜，並分配利益給受益者，進而達到產權保障，且不受法院判決、或任何強制執行影響。但信託管理費用昂貴，日後若需要更改任何一條合約，就得收費一次。

三、預告登記：

將房產登記在其中一人名下（所有權人），另一人採用預告登記登記房屋（請求權人），未來若有任何買賣、贈與、信託、過戶或抵押設定等問題，都必須要請求權人同意才能執行，可防止房產被所有權人任意轉賣、贈與或設定抵押，但若是房產遭法院判決、徵收、強制執行，就無法主張預告登記的請求權。

四、借名登記：

若是因為自身想節稅，或因信用不佳不好貸款等因素，需要找另一位信用條件較好人擔任登記名義人，直接解決信用不良、節稅等問題，常見於投資客找人頭買房。借名登記雖可解決字身信用不佳問題，但因產權是在登記人名下，若合約未載明清楚，倘若未來對方擅自處理房產，或藉故不歸還，恐難以取回。

合資買房 注意自用住宅優惠稅率被用掉

合資買房在稅務上，要注意土地增值稅自用住宅優惠稅率10%，每人一生只有一次，若採取共同登記，在申報土地增值稅時，就會用掉所有人的一生一次資格，未來雖還可適用「一生一屋」優惠，但必須是本人、配偶和未成年子女名下均無其它房產，若是之後再出售第2間以上房屋，就無法享有土地增值稅優惠稅率。

而在申報所得稅部分，登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅，不論是誰出資或借貸，都須合併申報所得稅，才可將貸款利息列為列舉扣除稅額。若未來賣房是在限定年限內售屋獲利，還須繳納房地合一稅；合資人每人所取得的「現金所得」部分，還必須申報所得稅；若是以贈與方式移轉，則須繳納贈與稅。
 

預售屋未來恐難轉售 合資更小心

近年預售屋也出現不少網路糾團購屋的資訊，不少人會一起加入投資行列，但預售屋看不到實品，且在完工前，產權都在建商手上，且若合資人過多，恐會影響彼此權益。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡建議，可依據出資比例換算權利範圍，因要等預售屋蓋好交屋，才能到地政機關登記，因此在簽約時，可以一人簽約即可，交屋登記再登記為多人共有。

除了與建商簽訂契約，合資人也要共同簽立契約協議書，包括出資比例、相關費用負擔、售屋獲利分配等，也可討論持有時間，或中途有人想撤資，或工程期間持角費用等違約項目載明，並將此契約到法院公證，保障權利。而與建商簽約後，所有的支付金額、單據、憑證、支出比例都要全數保留。

郎美囡表示，數合資投資預售屋，都希望在預售期間即可獲利了結，但內政部已針對預售屋炒房修法平均地權條例，限制預售屋的轉售對象，若修正案由三讀通過，合購人要有長期持有的準備，以免資金被套牢。